株式会社フロンティア・インベストメント

ワンルームマンション経営の全て

マンション経営を始めようとしている方、既に始めている方にとって基礎となる知識を詰め込んで頂きたく、本記事を書かせて頂きました。
壮大な記事タイトルにしておりますが、その分内容の質にこだわり、文章量も長く読み応えのあるものになっております。


目次をクリックすると該当箇所にスクロールしますので、必要な部分や興味のある箇所からお読み頂いても構いません。
弊社の得意分野はマンションの中でも特にワンルームタイプになっていますので、ワンルームマンションに特化した内容になっております。
マンション経営に関わる投資家の皆様の一助になれば幸いです。

<目次>

マンション経営の全体像
1-1.マンション経営の全体像を理解する必要性について
1-2.物件購入決定後の流れ
1-3.物件購入完了後の流れ
1-4.物件売却の流れ
1-5.まとめ

マンション購入の初期費用について
2-1.初期費用について理解する必要はあるか
2-2.ワンルームマンションの初期費用の内訳と総額
2-3.各種費用についての詳細
2-4.居住用住宅ローンと投資用住宅ローンの違い
2-5.投資用物件に居住用住宅ローンは使える?
2-6.住宅ローンの審査は厳しい?
2-7.固定金利制と変動金利制はどっちがいい?
2-8.まとめ

マンション購入の売買契約について
3-1.売買契約とは
3-2.売買契約から不動産登記までの流れ
3-3.いつまでなら購入契約キャンセルできる?
3-4.悪徳業者への対応方法
3-5.まとめ

入居者の集客方法について
4-1.集客について理解する重要性
4-2.自分で集客するか管理会社に任せるか
4-3.管理会社に集客を委託する場合
4-4.自分で集客をする場合
4-5.集客する前にできること
4-6.まとめ

運営管理について
5-1.マンション運営に関わる様々なリスク
5-2.それぞれのリスクの防止法、リスク発生後の対処法
5-3.より良いマンション運営をするために
5-4.まとめ

売却について
6-1.マンションはいつでも売れる
6-2.ワンルームマンション売却の手順
6-3.高くうるコツ
6-4.まとめ

売買タイミングについて
7-1.すでに高騰しているワンルームマンション、購入するなら「なるはや」はホント?
7-2.次の売り物件取得タイミングはオリンピック直後?
7-3.ワンルームマンション物件の売却タイミングは「今」!
7-4.ワンルームマンションの売買タイミングは安い時に買い、高い時に売るが鉄則
7-5.まとめ

マンション経営の全体像

1-1.マンション経営の全体像を理解する必要性について

そもそも、マンション経営とはどのようなことを指すのでしょうか?マンションを経営すると聞くとまるで一棟まるごと物件を保有するようなイメージがありますが、最近はそうでもありません。マンションを第三者に賃貸することで長期的に安定収入を得ることができるマンション経営ですが、実は「部屋ごとに」購入することもできます。また住宅ローンを利用することにより、キャッシュで物件を購入することができないような資金状況でも問題なく物件取得が可能ということもあります。
詳しい内容につきましては、マンション経営とは?というブログ記事にて詳しく解説していますので、こちらも合わせてご覧いただければ今後のご理解がスムーズになることでしょう。

マンション経営とは


まずは、マンション投資において、そしてマンション経営において「全体像」を理解する必要性について解説します。
マンション経営と一口にいってしまうと、何もやることがないように感じられます。しかし現実はそうでもありません。やはりマンション経営となると経営先の物件を選定するところからスタートしなければなりませんし、その他にもやらなければならない事は山積みです。

簡単にマンション経営において必要なことを洗い出してみましょう。
ワンルームマンション経営において必要なこととしては、まず売買契約を結ぶ必要があります。そしてワンルームマンションの売買契約を結ぶ際に必要となるのが住宅ローンの契約です。
一戸建ての住宅又はご本人様の居住用の物件を購入されたことがある方ならご存知かと思いますが、住宅ローンには審査があり、この審査を通過するためにも一定の時間がかかります。
また用意しなければならない書類も多いなど、ワンルームマンションの物件を一つ購入するにもやらなければならない事は山積みです。

住宅ローンの審査に通過し、売買契約を完了すると、お次は集客です。せっかくワンルームマンションの物件を取得してオーナーとなったわけですから、入居してくれるいわば「お客さん」を見つけてこなければならないわけです。この集客に関しても、やるべきことはたくさんあります。

そしてワンルームマンションの経営は投資ですから、投資には当然EXITというものが存在してもよいわけです。ワンルームマンション経営のイグジットはどこか?それは売却です。ワンルームマンションを様々な事情で、あるいは売り抜けるといった目的で売却する際には売却タイミングを適切に見極め、1円でも高くワンルームマンション物件を売却していくのが良いでしょう。

さらに物件の売却ということになれば当然ですが、物件を購入する際とほぼ同様の手続きが発生します。不動産の売買契約に習熟しているということでない限りは、売却時にも購入時と同様に様々な手続きを踏む必要があります。そもそも、ワンルームマンション物件の「買い手」を探すというのも必要なことになるでしょう。
また実際に経営をする際には住宅ローンのことやメンテナンスのことなど、様々な内容を理解しておかなければ、一つ問題が発生した際に一つ「つまずいてしまう」こともあるでしょう。

何事も「失敗は成功の母」という考え方がありますが、マンション投資においては、やはり失敗や「知らなかった!」という状況は避けるに越したことはありません。特に金銭が絡むことでもありますし、大切なご自身の資産を守る目的でも、やはりマンション投資に関する知識はつけておくに越したことはありません。そして、マンション投資の中でもワンルームマンションの経営手法は、ある程度の知識を身に付けることで容易に、そしてスムーズに事を進めることができるようになります。

このような部分を考えていくと、やはりマンション投資やマンション経営を行う際には、まず全体像を理解してどのようなスキームで物事が進んでいくのかを理解する必要があるというわけです。

1-2.マンション購入決定後の流れ

投資を行う物件を選定して購入を決定した後は、まずはそのマンションの物件において売買契約を締結する必要があります。売買契約は原則としてその物件の所有者と投資家本人、さらにそれを仲介する業者の三者が協力しながら行うことになります。

多くの場合は仲介業者が存在するため仲介業者が細かい手続きなどを行いますが、どうしても購入者本人がやらなければならないスキームもありますので、このあたりについては理解をしておく必要があるでしょう。
物件や不動産の売買の際には土地や建物の登記情報の変更という手間がかかります。多くの場合は仲介業者が全てアテンドしてくれるものの、一般的には司法書士と呼ばれる士業の先生による登記手続きも必要となることから、所有者と投資家本人、そして仲介業者に加えて司法書士なども介在することが考えられます。
このように、ワンルームマンションの購入の際には多くの人の協力を必要としますので、それぞれ登場人物別にどのような人物が必要なのかについても押さえておくとよいでしょう。

このほか、ワンルームマンションを購入する際の売買契約には様々なルールややらなくてはならないこと、そして覚えておくべきことがありますが、ここではスペースの都合上割愛させて頂きます。その代わり、
売買契約に関連した詳しい内容については、当ブログのコラム記事「ワンルームマンション経営手法ー売買契約編ー」でも詳しくご紹介していますので、詳しい内容はこちらをご覧ください。

王道のワンルームマンション経営手法-売買契約編-

なお、マンションの購入や物件取得には一般的に不動産投資物件用の住宅ローンを利用します。この不動産物件用の住宅ローンは、仮審査と本審査の二段階での審査が必要となります。
一般的には仮審査の申込みを行い、仮審査でOKが出てからいよいよ正式申込と本審査に移行します。仮審査の段階で、問題なくローンの契約が実行できるかどうか申込者の属性や申込時の年齢、そして収入状況、その他物件の担保価値などをもとに審査が行われます。カードローンやクレジットカードの審査とはまた違った尺度で算定が行われますので、結果判明まで数日程度時間がかかります。
仮審査に通過できなければ、再び仮審査の申し込みを行うことができる金融機関探しからスタートしなければなりません。

また売買契約の締結の後には、代金の支払いがあります。
代金の支払いにおいては100%自己資金のキャッシュで購入する方法と、銀行などから借り入れを受け、その借入をもとに支払を行う方法などがありますが、こちらも詳細については仲介業者などに都度確認を取りながら進めると良いでしょう。

多くの場合は、投資用物件の取得費用という形で金融機関から借入を受けることとなります。居住用物件の住宅ローンと、投資用不動産物件の住宅ローンはその詳細や審査のスキーム、その他様々な部分で違いがあります。
自己資金ではなく銀行や金融機関からの借入によって支払いを実行する場合には、融資実行日などの細かい日程調整も投資家本人が事前に行っておくと、スムーズです。
融資実行日と実際の売買契約締結日に差があるとその場で売買契約を完了できないこともありますので注意が必要です。

代金の支払いが終わるといよいよ購入決定となりますが、その際には法務局での所有権移転登記などが必要となります。ここで先程ご紹介したような司法書士が登場します。
司法書士の協力は仲介業者から紹介を受けられるケースもありますが、知り合いの司法書士などがいる場合は事前に司法書士のスケジュール確認なども行なっておきましょう。最終的にすべての登記や契約が終了すると、最後に各種保険の加入などを確認して取引完了となります。


このように住宅ローンについてもいろいろと情報収集をしておかなければならないところですが、ここでは何かと日々ご多用のマンション投資家の方のために、住宅ローンについて「居住用住宅ローンと投資用住宅ローンの違い」や「住宅ローンのそもそもの審査の厳しさ」などについて解説した記事をまとめております。
こちらの記事の中では、「固定金利と変動金利制、どちらがよろしいか?」などの具体的な内容についても解説をしておりますので是非ご覧ください。


1-3.マンション購入完了後の流れ

物件の購入完了後は、せっかく投資した物件ですから速やかに人に入居してもらうと良いでしょう。賃貸仲介会社に依頼をして店頭やウェブなどで物件の募集を行い、入居者を募ります。
ほとんどのケースでは、物件を取得しただけでは入居者を募ることはできません。よほどの一等地であっても、物件を取得しただけで放っておいても入居者からの依頼が殺到するということはほとんどありませんので、この辺りは認識しておく必要があるでしょう。どのような形であれ、集客活動は必要になると心得ておきます。

ワンルームマンションの経営においては、集客というスキームも大変重要となります。
管理会社に全てを任せるという方法もありますが、マンション投資家自身が集客活動に精を出すことにより、集客にかかる手数料などを削減することも決して不可能ではありません。
最近は、様々な方法で集客を行うことも可能です。ただし、初めてのワンルームマンション運営であれば入居者によるトラブルが発生するケースもあり、場合によっては投資家の貴重な時間がそれらの問題の対策のために割かれるリスクもあります。

このあたりのことも含めて、経営の年数が浅い場合には、集客について管理会社や賃貸仲介会社にサポートを求めたほうがよろしいでしょう。
この辺りの情報については、別途コラム記事としてご用意をしておりますので詳細は下記の記事をご覧ください。
王道のワンルームマンション経営手法-集客編-

ちなみに、マンションの集客を管理会社などに任せた場合、多くの場合は2週間以内に入居の申込みが入り始めます。また、長くとも1か月から2か月以内には入居が決まるケースがほとんどで、いわゆる90日以上の空室というのはそこまで多くありません。

さて、無事に入居者が現れた後は、一般的な大家としての業務を行うことになります。賃貸仲介会社が大家の業務を代行してくれるケースもありますが、せっかくの投資物件ですから自身で管理をするというのも良いでしょう。
また、トラブル対応や定期的な修繕についてもオーナーたる投資家の責任となりますので、この辺りも住人からの相談などをもとに行うようにしましょう。また、物件を所有しているということは固定資産税の支払いも義務として生じますのでこちらも対応が必要です。必要に応じて税理士などに依頼をしておくとよいでしょう。

常日頃から考えておかなくてはならない、マンション経営やマンション運営に関わる様々なリスク、そしてそれぞれの想定されるリスクを防止する方法や「万が一リスクが発生してしまった場合」の対処法などについても、ある程度管理会社任せではなく投資家本人が押さえておく必要があります。

マンションに住んでいるのは人間ですから、当然人間が住んでいるとなるとさまざまなことが日々起こる可能性が出てくるわけです。
そして、ここからがマンション経営の醍醐味だと思っていらっしゃる方も多いのですが、住民の方々とのやり取りやコミュニケーションなども取らなくてはならないケースも見られます。


大家さんやオーナーさんの業務を代行してくれる会社があるケースがほとんどではあるものの、やはり責任者である大家さんに直接連絡をしてくる入居者の方もいたりしますので、常日頃から連絡については注意深く観察しておくようにしましょう。

ちなみに入居者からオーナーへ直接入ってくる連絡内容としては、近隣住民とのやり取りに関する内容や、入居した物件の設備故障などが多く挙げられます。またごく稀に野良猫など動物関係の苦情が入ることもありますが、多くの場合は、管理会社に対応を依頼することも可能です。


この辺りのことについては、ワンルームマンションオーナー同士のネットワークで勉強会に参加するという方法もお勧めですが、特にここでは重要なポイントについてブログ記事にしております。王道のワンルームマンション経営手法シリーズの中の運営管理編という記事をご覧いただければ、ご自身が運営されるワンルームマンション物件においてどのようなリスクがあるか、そしてどのような形でリスクに対処していけばよいか、ということをご理解いただけるのではないでしょうか。ブログ記事につきましてはこちらからご覧ください。

王道のワンルームマンション経営手法-運営管理編-

1-4.マンション売却の流れ

また、投資物件として購入した不動産物件はそのままオーナーの変更という形で売却をすることも可能です。何らかの理由で物件を手放す必要が出た際などは投資物件を売りに出すこともできると覚えておきましょう。これにより資産を速やかに現金化することができますので、必要な際には選択肢の一つとして覚えておくと良いですね。

マンション売却については、物件の購入費用として物件を売却するという選択肢を取ることもできますし、万が一ご自身の経済状況に著しい変化が現れた際、いわゆる「転ばぬ先の杖」のような形で資金化できる安全な資産として現金化することも不可能ではありません。
ただし、物件を売却する際には、タイミングとまた売却の際の流れについてもよく理解をしておく必要がありそうです。マンションの物件はいわば相場が変動する「ナマ物」でもあります。

例えば、マンションの物件価格が高騰しているタイミングであれば、ワンルームマンションの物件を売却することによって予想よりも多く売上を出すことも可能でしょう。そして反対に、全体的に不動産の物件価格が下落傾向にある際に、勢い余ってワンルームマンションの物件売却を強行してしまうと、予想していたよりもはるかに少ない金額で売買契約が成立してしまうリスクもあります。
このようなリスクを防ぐ・あるいは回避する目的で、ワンルームマンションの売却タイミングについては熟知しておく必要が投資家にもありそうです。この辺りのことにつきましては、王道のワンルームマンション経営手法シリーズのコラムのうち、ワンルームマンション売却タイミング編ということで記事にしておりますので、詳細はこちらをご覧ください。

王道のワンルームマンション経営手法-売買タイミング編-

ちなみにワンルームマンションの物件を売却する場合の細いスキームや、投資家がやらなければならないことなどについては、同じくワンルームマンションの経営手法シリーズのうち、売却編ということでまとめております。こちらも合わせてご覧頂けると、より理解がスムーズになるでしょう。

王道のワンルームマンション経営手法-売却編-

なお、中古マンションは築年数別に市場での人気が異なります。物件が古いからと言って売却が難しいということではなく、物件の築年別に所有者の変動を見てみると興味深い事実もいくつかわかってきます。以下のグラフをご参考ください。

中古マンションの築年数別売買成立数

参照:みずほ信託銀行不動産マーケットレポート 20165月版

http://www.tmri.co.jp/report_market/pdf/market_report1605.pdf

1-5.まとめ

ここでは、マンションの購入を意思決定した後の内容をご紹介してきましたがある物件選定のコツや購入に至る前の部分については別コラムで掲載しておりますのでそちらも併せてご参照ください。

ちなみに、マンション経営というと今回ご紹介したように購入の段階から様々なやるべきことが発生いたします。この辺りを面倒だと感じる投資家の方もいらっしゃることでしょう。

その場合は弊社が一貫して様々な業務を代行させていただくことも可能ですので、まずは一度ご相談を頂ければ幸いです!

マンション購入の初期費用について

2-1.初期費用について理解する必要はあるか

まずマンション経営、マンション購入にあたり初期費用について理解しておく必要があるかどうかですが、弊社としてはどういったものか概要だけでも理解しておくことをお勧めいたします。
理由としては2つあります。

理由1.詐欺にあいにくくなる。

もしあなたを騙そうとしている悪徳不動産業者に出会ったとき、初期費用について理解があると、「この費用は掛からないはず」「こんなに費用が掛かるのはおかしい」など多くのヒントを得やすくなります。不動産賃貸の業界では知識が少ない方から無用な費用を多く取る悪い業者が蔓延っていますが、不動産売買の業界でも知識がない方からは無用な費用が取られやすい傾向にあります。完全な詐欺とは言えない場合でも、無駄に多くの費用を払ってしまう、という結果も初期費用について理解があると避けやすくなります。

理由2.マンション購入時に戦略を立てやすくなる。

各種費用について理解があると、頭金の金額調整や住宅ローンの最適な組み方、運用が始まった後のランニングコストのことまで見据えてマンション購入に挑むことができます。お金はそもそもマンション購入以外にも多くの使い道があります。「こんなにかかると思わなかった」「他にも使う予定があったのに貯金がなくなってしまった」といった失敗は事前に知っているかどうかで避けることができます。

もちろんマンション経営にあたり知っておくべきことは多くありますので初期費用にだけ多くの時間を割くことは難しいと思いますが、本コラムを一読頂けると全体像は理解できるようになっていますのでこの機に5分ほど頂けると幸いです。

2-2.ワンルームマンションの初期費用の内訳と総額

不動産を購入された方は感じられたと思いますが、物件価格以外に様々なものが費用として発生します。
それが積み重なって物件価格の5~10%も掛かってしまうという事実があります。
今から列挙する14項目が初期費用として発生しうるものとなります。

1.頭金
2.不動産仲介手数料
3.不動産登記費用
4.司法書士報酬
5.住宅ローン(投資用住宅ローン)事務手数料
6.住宅ローン(投資用住宅ローン)保証料
7.火災保険料
8.団体信用生命保険料
9.管理費
10.修繕積立金
11.不動産取得税
12.固定資産税
13.都市計画税
14.印紙税

もちろん、ケースにより掛からないものも出てきます。


例えば売り主から直接購入する場合は仲介会社が間に入らないので仲介手数料が掛かりません。不動産仲介手数料は物件価格が200万以下、200~400万、400万円以上で上限となる仲介手数料が法律により定められています。一般的には400万以上の物件がほとんどですが、仲介手数料は物件価格の3%(+6万円)となっています。物件価格が4000万円だとすると126万円が仲介手数料の上限となるので、かなり大きい額になります。

ただし、直接購入の場合は自己判断をしないといけない部分が大きくなり詐欺に合う可能性や本来の価値より不当に高い価格で物件を売られるケースもあるので初めての場合は相当な注意が必要です。契約してしまった場合は詐欺の立証が非常に難しく、民事訴訟しかできないケースがほとんどのため、取り返しがつかないと思ったほうがいいでしょう。仲介会社が間に入る場合はそういったケースを防ぎやすいというメリットがあります。長くなってしまうので、不動産仲介が間に入ることのメリット・デメリットは別のコラムを作る予定です。

売り主側はこの初期費用として色々と掛かってしまうときにどさくさに紛れて、不要なものまで請求して利益にしてしまおうと考える方もいます。初期費用の1つ1つに対して、本当に必要な費用なのか、必要なものだとしてそれが妥当な金額なのかを判断していく必要があります。
このあたりの確認作業は初めての方には難しい部分もありますので、是非当社の無料個別相談をご活用頂ければ幸いです。

まとめると、初期費用の目安は以下の表のようになります。

運用後にかかるランニングコストについては「マンション運用に掛かる5つのコスト」の記事で解説しておりますので以下ご参照ください。

2-3.各種費用についての詳細

先ほど記載した14項目について1つずつ詳しく解説します。
大まかに概要だけ知りたい方はこの章は読み飛ばして頂いて構いません。

1.頭金

なんといっても2019年現在は低金利の時代なので、昔と違ってフルローンでマンションを買われる方が多くなっています。1990年代あたりであれば物件価格の20%が必要という物件も多かったのですが、今は基本的には物件価格の0~30%の範囲で自分で決めれると考えていいでしょう。
頭金を多めに払えばその分、将来的に掛かる住宅ローンの利息も安くなります。
住宅ローンについては後ほど詳しく記載します。
つまりいくら必要というよりかは自分で決めれるということです。
貯金がある程度あって、ある分は先に払いたい場合は頭金を多くすればいいということになります。

例外として特殊な例を1つ挙げます。


年収が400万で住宅ローンは最大4000万円までしかでないけど、4500万円のマンションが買いたい、という場合。
貯金が500万円あって頭金に当てることができれば4000万円の住宅ローンを組んでマンションを買えるということになります。

2.不動産仲介手数料

仲介手数料については物件購入にあたり不動産業者を介するかどうかによります。業者を介さず直接売主から購入する場合は0円です。直接売主から購入するのに「仲介手数料」というワードが出てきたら騙されている可能性がありますので警戒しましょう。
仲介手数料は1章で述べたように物件価格の「3%+6万円」となります。(物件価格が400万以上の場合)

3.不動産登記費用

不動産登記とは法務局に所有権の移動を登録することですが、具体的な費用は計算方法が複雑で以下のようになります。こちらの計算方法を理解する必要はありませんが、登記自体に5万円前後と考えておけばいいでしょう。

参照:https://www.mf-realty.jp/tebiki/mtebiki/05.html

4.司法書士報酬

書類関係の作成を司法書士にお願いする場合はその報酬が掛かります。仲介の不動産業者が仲介手数料に含めて無償で対応してくれるケースもありますので要確認となります。
書類としては主には不動産売買契約書と不動産登記に必要な資料となり、司法書士次第で大きく報酬が変わります。
安くて15万円、高いところだと40万円ほどが目安となります。
書類内容に不備があった場合、トラブルになったときにつけこまれる隙になりますので、安ければいいということでもありません。書類はきちんと作成できているか、確認していくことも重要です。

5.住宅ローン(投資用住宅ローン)事務手数料
6.住宅ローン(投資用住宅ローン)保証料

住宅ローンの手数料と保証料はセットで考える必要があります。
というのも、融資の際に保証会社を付けるか否かで変わってくるからです。

賃貸物件を借りるときに保証会社の名前をよく聞くかと思いますが、不動産売買でも保証会社が登場します。
融資をしてくれる金融機関から保証会社をつけることを条件にされることのほうが多いですが、保証会社なしで融資をしてくれる場合は事務手数料のみとなります。
事務手数料は金融機関により固定の場合と物件価格の数%といった場合の2種類があります。
保証会社なしの場合はそもそもの事務手数料が高く設定されていますので、保証会社なしのほうが手数料が安くなるとは一概には言えません。
平均して物件価格の2%前後と知っておくといいでしょう。

7.火災保険料

基本は10年契約になりますが、2年や5年契約の火災保険もあるので、短い期間にすることで僅かですが初期費用を抑えることが可能です。戸建ての場合は火災保険料が10万円を超えるものも多いですが、マンションタイプの場合は数万円のものがほとんどです。特にワンルームタイプだと2万円前後で10年契約の火災保険も可能です。

マンションの場合は、階段や廊下などの共有部分ではなく、占有部分が火災保険の対象範囲となります。

8.団体信用生命保険料

団体信用生命保険とは、ローンの債務者が亡くなったり、高度障害者になってしまったときに残りのローンがチャラになる制度のことです。保険料は借り入れ額の0.3%程度になります。
例えば4000万円のローンだと12万円前後となります。

9.管理費

管理費というと何に使われているのか曖昧な印象の方も多いのですが、主には清掃・維持管理に使われます。
共用部分(廊下・階段・エレベーター)などの清掃、共用部内でトラブルが起きたときの対応、設備のメンテナンスなど多岐に渡ります。
一般的には3万円前後/月となります。
最初だけ掛かる費用ではなく、毎月掛かります。

10.修繕積立金

外壁塗装、耐震補強などマンションの修繕に備えて毎月積み立てていく費用になります。
1㎡あたり200円前後/月となります。30㎡のワンルームマンションだと毎月6000円前後となります。

管理会社が自分の懐に入れてしまい、修繕に使われないケースもあり、国交省がガイドラインを発表しています。
こちらもご参照ください。


国交省 マンションの修繕積立金に関するガイドライン
https://www.mlit.go.jp/common/001080837.pdf

11.不動産取得税

土地や建物を購入した時には固定資産税評価額 × 4% が不動産取得税として発生します。
ただし、新築かどうか、耐震基準などにより軽減税率が適用されるため、その都度確認が必要になります。
固定資産税評価額は各自治体が独自で決めているので、売主もしくは仲介業者に確認しましょう。

12.固定資産税

固定資産税は毎年掛かります。
金額は固定資産税評価額×約1.4%となります。

13.都市計画税

都市計画税も毎年掛かります。
金額は固定資産税評価額×約0.3%を上限に、各市町村が決めています。

14.印紙税

そもそも印紙税というのは契約書類に金額が記載されている場合、その金額に応じて掛かる税金のことです。
つまり、マンション購入の場合は売買契約書、住宅ローン契約書の2つに印紙税が掛かりますが、他にも金額が書かれた契約書があれば、印紙税が掛かります。

不動産売買の場合は2020年3月31日までであれば軽減税率が適用されます。

参照:国税庁 「不動産譲渡契約書」及び「建設工事請負契約書」の印紙税の軽減措置の延長についてhttps://www.nta.go.jp/publication/pamph/inshi/pdf/0018003-093-01.pdf

2-4.居住用住宅ローンと投資用住宅ローンの違い

まず、物件をローンで押さえる際には一つ覚えておかなければならないことがあります。住宅ローンは、何も自分が住む一戸建て物件のためだけのものではありません。

つまり投資用住宅ローンというものも存在するのです。これにより、投資用の物件についても住宅ローンと同じようなシステムでローンを組んで購入することが可能となっています。しかし、居住用の住宅ローンと投資用の住宅ローンには違いがありますのでこの辺りは覚えておく必要がありそうです。

居住用住宅ローンは、あくまでも自分が住むための家を購入する際に借り入れをするローン商品です。これに対して投資用住宅ローンは最初から人に貸すことを目的として購入する物件のために借入をするの商品となっています。

また、金利や返済期間については最近はほとんど居住用住宅ローンと遜色ない水準になってきているケースもあります。以前は投資用住宅ローンの方が金利が高く返済期間も短いなどの制約がつくケースもありましたが、最近は投資家の資産背景に応じて(つまり返済能力や担保力などに応じて)住宅ローンとほぼ変わらない条件を提示してくることもあります。

2-5.投資用物件に居住用住宅ローンは使える?

意見に対して居住用住宅ローンを使うことは可能でしょうか?やはり居住用住宅ローンの方が何かと条件も使い勝手も良いということで、投資用物件に居住用住宅ローンを適用したいと考える投資家が多いのもまた事実です。

これは原則的にNGとなっています。ただし、投資用物件に対して居住用住宅ローンを適用することができた・あるいは借入をすることができた、というケースは枚挙にいとまがありません。ただし、これはそもそも居住用に住宅を購入したものの、やむを得ない理由によって一時期その家を離れることとなり、その期間中に人に住宅を貸した、といったスキームで居住用住宅ローンが適用になっているケースがメインです。

それ以外については最終的にローンの認可を出すのが金融機関の担当者であることから、必ずしも投資用物件だからといって住宅ローンが適用にならないとは言えないのです。何らかの調整が不動産会社側と金融機関側で行われ、その結果として投資用物件にもかかわらず居住用住宅ローンが適用になるケースがある、という表現のほうが適切でしょうか。

投資用住宅ローンに関しては、近年、銀行としては消極的なところが増えています。
原因としては国による金融緩和により銀行の金余りがおこり、その結果、銀行が不動産融資を一時的に積極的にしすぎたことがあります。今はその逆戻り現象が起きているという状況です。

出典:金融庁 投資用不動産向け融資に関するアンケート調査結果
https://www.fsa.go.jp/news/30/20190328_summary.PDF

ただし、データをよく見ると銀行の残高が増えており、借りてを探している状態にあるため、いずれは不動産ローンに積極的になる可能性もあります。
このあたりのトレンドは1年単位で変わっていくことがありますので、投資を近いうちに考えている方は最新情報を追っていくのがいいでしょう。

2-6. 住宅ローンの審査は厳しい?

一般的に、ローンには審査があります。その審査ですが、特に住宅ローンは金額が大きいことからも厳しい傾向にあると思われている方が多いのもまた事実です。

特にマンション投資家の方はこの住宅ローンや物件用のローンの審査について興味関心を持たれているということもあるのではないでしょうか?

原則的には物件を取得する際のローンということになりますので、支払い能力の他に担保力や資産背景などを考慮した上で総合的に融資の可否が判断されることになります。このあたりはいわゆる無担保型のフリーローンや現金を貸してもらえるローン商品とは審査の方法や難易度等が異なるといってよいでしょう。

ただし、投資家自身の個人信用情報に過去何らかの問題があるとそれが住宅ローンの審査において影響を及ぼす可能性もゼロではありません。マンション経営の前に現時点で個人信用情報に傷がついていると思われる場合には、先にその傷を解消しておくというのもスムーズなマンション経営につながります。

2-7.固定金利制と変動金利制はどっちがいい?

不動産投資において、ローンを組む際に一つ決断しなければならないことがあります。それが金利についてです。固定金利と変動金利制から選ぶことができるケースがほとんどですが、固定金利は返済完了までの期間においてその金利の変動はありません。変動金利制は年に2回金利が見直されることになります。場合によっては、返済額が増えるケースもありますが、状況に応じて下がる可能性もあります。

結論からあげると、途中で物件を売却する可能性がある場合は変動金利を選んだ方が良いでしょう。状況に応じて様々な選択肢を取ることが可能だからです。この辺りについては当社までご相談いただければ、様々な専門的知識を用いて分かりやすく解説させて頂きます。

参照:住宅金融支援機構『民間金融機関の住宅ローン金利推移(変動金利等)』
https://www.homes.co.jp/cont/press/report/report_00207/

変動金利のこれまでの推移に関してはこちらが参考になります。

2-8. まとめ

このようにマンション経営の「ABC」を学ぶにおいてまずは住宅ローンについても学習をすることが必要です。居住用の住宅ローンと不動産投資物件用の住宅ローンがあることをご存知でなかったという方もいらっしゃるのではありませんか?

当社では、このようなご相談についても受け付けておりますので是非お気軽にお申し付けください。マンション投資について作業や煩わしい手間を代行してほしいというお客様も当社が喜んで代行させていただきます。

マンション購入の売買契約について

3-1. 売買契約とは

ワンルームマンション経営における重要な事柄である売買契約は記事の冒頭でもご紹介した通り、物件所有者と投資家ご本人様、さらに仲介業者の三者が協力しながら物事を進めていくことになります。

仲介業者が全てを代行すれば良いではないかというご意見もあるでしょうが、法律の関係上物件所有者と投資家ご本人様が動かなければならないポイントがありますのでこの辺りもご紹介しておきます。

まず投資家ご本人様が買付けを行いたい物件を確定させます。売買契約の締結が確定した後は売買契約に進むことになりますが、まずは自分の予算内で購入が出来るかどうか物件の所有者または物件の売却を担当している会社にアポイントを取ってみましょう。

多くの場合は物件に関してペーパーで資料がありますので、この物件資料を取り寄せるなどをしてまずは「購入を検討している」という意思を伝えるようにするのが重要です。人気物件の場合は先に抑えられてしまう可能性もあるため出来る限り早めに動くのが重要なポイントとなります。また、不動産会社に取り寄せた資料で分からない部分があればこのあたりは積極的に確認を取るようにしましょう。

この辺りで確認を取っておかなければ最後の段階で「こんなことは聞いていなかった!」、などのトラブルにつながる可能性もありますので十分に情報確認をすることが求められます。

3-2. 売買契約から不動産登記までの流れ

物件情報を確認して、購入しても問題なさそうな物件が見つかったらいよいよ売買契約です。物件を扱っている会社や前のオーナーさんと話をして、物件の取得に向けて動き出したら次にやらなければならないことは予算の確保です。

具体的に購入を希望する物件が見つかった段階で、すでに金融機関にローンの打診をしておいても良いでしょう。購入する際には全額キャッシュでない限り金融機関からのローンをもとに購入することになりますので、ローンの最終的な審査可決がない限り売買契約に繋げることはできません。

ローンの審査に可決していよいよ物件の購入が確定すると売買契約の締結となります。この際には契約に関係して様々な諸費用が発生しますので、諸費用についても別途確認をしておきましょう。

また管理会社とのやりとりによっては、ローン特約付で先に売買契約を結ぶことができるケースも存在します。

この場合ローンを申し込んでから結果が判明するまでの間に物件を抑えられてしまっては意味がないため、先に「ローンの審査が通らなかった場合は違約金を発生させずに解約できる」という特約を付けて不動産の売買契約を結んでしまうという方法を取ることができるのです。

ちなみに物件の引渡し当日は売主と買主、それにローンを利用する場合は金融機関の担当者、また不動産会社に司法書士、その他関係者が集まりますので、ちょっとした人数で契約を見守られることになります。

物件の引渡しが完了する際は司法書士が移転登記を行い、移転登記が完了した段階で正式に物件の所有者が新しい投資家ご本人様へ移ります。

3-3. いつまでなら購入契約キャンセルできる?

良さそうな物件が見つかったとしても、売買契約完了までに何らかの事情でキャンセルをしたいというケースもあるでしょう。

原則的に売買契約締結後のキャンセルは不可能ですが、いつまでなら購入契約をキャンセルできるのかご紹介します。

結論からあげてしまいますと、売買契約は法律的な部分で言えば売買契約を結ぶその瞬間まで可能です。ただし売買契約を結ぶ前であっても様々な書類の用意などが進んでしまっていたり、先に一部でも資金のやりとりや決済などがあるとキャンセルすることが大変難しくなってしまいます。

3-4. 悪徳業者への対応方法

あまり多くはないケースではあるものの、悪徳業者が投資家に対して意図的に不都合な事実を隠したまま売買契約を締結させようとしたりするケースもあります。

場合によっては手付金や情報調査料などと称して先に金銭を発生させることによって売買契約のキャンセルをしづらいような雰囲気に持って行ったり、移転売買契約の当日に今まで投資家が知らされていなかった新しい事実を告げるなど、悪質なケースは枚挙にいとまがありません。

こういったケースの場合はそのまま契約を続行してしまうと「本人がそういった不都合なことを全て了承した上で契約をした」とみなされることになりますので、少しでも事前の話と違うポイントがあったり明らかに今までの話と違うぞと感じた時には、一度その業者との取引を考え直しましょう。

キャンセルは不可能だと言われていても、売買契約の直前までであればキャンセルは可能ですので、売買契約の締結は慎重に行うようにしたいところです。

また、このようなご経験をなさって不動産会社が信頼できないという投資家の方は是非一度当社にご相談いただければ幸いです。当社ではこういった強引な営業などは一切行なっておりませんので、投資家の方にご満足頂き、またご納得頂いた状態でご契約いただけるよう誠心誠意ご対応をさせて頂いております。

3-5. まとめ

契約書の手続きは手間が掛かる上、契約内容は複雑なため書面を読む気になる方は少ないため仲介会社に丸投げになる方も多いかと思います。

しかし、万が一契約関連で騙されそうになった時は知識があるかどうかで防ぐことができます。

大まかな流れだけでも知っておくと、契約がきちんとされているかどうか判断しやすくなるでしょう。

集客について

4-1. ワンルームマンション経営において集客について理解する重要性

実践的な内容をすぐ読みたい方は1,2章は飛ばして「3.管理会社に集客を委託する場合」から読み始めることをお勧めします。

集客できるかどうかが分かれば購入するかどうかの判断ができる。

冒頭でも少し述べましたがワンルームマンション経営において、「集客」は非常に重要なポイントであり、集客さえできればマンション経営を先に始めてしまって、他の経営手法はあとから学んでも間に合います。物件を購入する前の段階で、どの程度集客できそうか予想ができるようになれば、購入するかどうかの判断に大いに役立ちます。

マンションの購入を検討する時には「利回り」を必ず皆さんシュミレーションされるかと思いますが、このシュミレーションの元になるのは入居率になります。
入居率は物件の集客力を様々な観点で計算して出しているのですが、この集客力を自分で見定めることができるかどうかが重要となります。

例えば、売主やマンション販売会社が入居率平均90%で出していても、実際には70%しかなかったり、そもそも入居率が記載されていない物件は自分で計算するしかありません。
売り手側としては合法的な範囲でいかに入居率を高く見せるかという考え方も多いのが事実です。自分自身で大まかにでも物件の集客力を調べることができれば、営業マンの言っている嘘を見抜くことができ、悪い物件を避ける事ができます。

中古マンションの購入争奪戦にも勝ちやすくなる

中古のマンションの場合は突発的にメルマガやSNSで売りに出されたことが告知されることが多いのですが、基本的には良い物件は掲載されて1,2週間以内に見学・契約まで決まってしまいます。物件にどれくらい集客力があるか自分で判断することができれば、そういった早い者勝ちの物件も手にしやすくなるという訳です。

空室でも不安になることがない

現況が空室よりも入居中のほうが安心して買いやすいのはもちろんですが、空室の場合でも集客力が高いマンションの場合は、すぐに埋まることを予想して購入するという選択をすることもできるようになるでしょう。


誇大広告や無理な営業を見抜くことができる

新築マンションの場合は、どれくらいの入居率になるかは販売会社(売り手側)の予想でしかありませんが、その予想が妥当なものかどうか判断できる方はやはり経営上手ですし、自信にも繋がります。購入後に運営途中で自分のワンルームが空室になってしまった場合でも埋まる自信があれば、焦らずに対応することができ、精神的にも余裕が持てます。

こういった様々な意味において集客について理解することは重要と言えます。

4-2. 自分で集客するか管理会社に任せるか

投資家自身で集客することは難しいケースが多い

不動産投資の一環としてマンション物件を購入し、後は入居者さんを募るのみ、となった不動産投資家の方が一番最初につまづくポイントがあります。それが「入居者の募集」です。まず結論から申し上げると投資家ご自身で集客をするという方はほぼいません。

自力で不動産の物件に人を呼び込もうとするのは例外を除き、至難の業です。ご自身で入居者を募集するという方法も当然ご自身の物件ですから自由ではありますが、通常の場合は管理会社に任せてしまった方が良いでしょう。

理由としては個人の力で入居者の募集をしても、集客することが難しいからです。
何故難しいかについては「4.自分で集客をする場合」で記載しますのでご参照ください。

集客ができる例外的なケース

ただし、もしご自身が有名人であったり、名前は知られていなくてもアクセス数が月間1万PV以上のサイトを持っているなど、宣伝する手段を持っている場合はご自身での集客も有効になります。

4-3. 管理会社に集客を委託する場合

管理会社とのやり取り自体も委託できる

集客に関する部分は管理会社とのやり取りが必須ですが、この管理会社とのやり取りもなかなか面倒だという方もいらっしゃるのではないでしょうか。この辺りについては弊社をはじめ、集客などを一括管理することができるサービスもありますので、こういったサービスを上手に利用して投資家さんご自身の時間を有効活用するのがおすすめです。

集客を依頼する場合に掛かる費用

管理会社に依頼する際の費用ですが、掲載する際の費用はなくて、契約が決まった時に家賃一ヵ月分を広告費としてお支払いするパターンが多くなっています。ただ、礼金一ヵ月分を設定していた場合は入居者から一ヵ月分家賃がもらえますので、それをそのまま払えばお金の持ち出しはありません。つまり、募集にかかるお金は成果報酬かつ成約時には入居者から初期費用の売上がたつので、そのお金で賄えるということになります。

なかなか客付けが難しい物件の場合やできるだけ早く埋めたい等、急いでいる場合はオプションとして追加で一か月分の家賃を集客費用として上乗せして募集することもできます。つまり、入居者が決まった場合は2か月分の家賃を管理会社に支払うことになりますが報酬が高い分、管理会社も集客に力を入れてくれるので比較的早く埋めやすくなります。

ポータルサイトの利便性向上により店舗への来店回数は減少している

仲介業者の集客方法も最近ではネットが主力になっており、入居者もネットでじっくりと探してから店舗に来られる方増えています。そのため、無駄な来店が減り、合計の来店回数が年々減少傾向にあります。それに伴い、物件の見学数も減っており、条件に合う物件だけ見て、即決という方が増加しています。

以下の2つのグラフを見て頂けると、不動産屋への訪問回数と物件の見学数が毎年ともに減少していることが分かります。

参照:リクルート2017年度 賃貸契約者動向調査 (首都圏)
https://www.recruit-sumai.co.jp/press/upload/chintai_cyuosa_20180905.pdf

まず不動産会社の実店舗への来店回数が、2005年の平均2.5回から2017年には平均約1.5回ほどに減っている事が分かります。それに伴い、2005年には約5物件が平均見学数でしたが、2017年には3物件以下になっていることがグラフから分かります。一回の店舗への来店・物件見学でいかに入居者の心を掴むかということが、重要になっていると言えます。

他の店舗や物件に見学に行ってしまったら契約する確率がぐっと下がると考えたほうがいいでしょう。

4-4. 自分で集客をする場合

自分で集客する様々な方法

管理会社に委託せずに入居者の募集をする場合はありとあらゆる方法があります。

一般的には、自分のサイトでの告知、SNSでの告知、友人知人に直接宣伝する、友人づてに紹介してもらうなどがあります。地道な方法だと掲示板サイトに書き込んでいくのも1つの手です。最近ではCtoC向けの物々交換、フリマサイトも認知度が上がり、利用者が増えていますので、実際に住まいを探していそうな人に直接アプローチできる可能性もあります。費用を掛けるのであれば、リスティング広告、facebook、ツイッターなどのSNS広告も個人で出すことができます。

ポータルサイトには掲載できない

ただし、一般的な賃貸物件の検索サイトに掲載することはできません。宅建業の免許を持っている会社だけが掲載することができます。

投資家自身での集客が難しい理由

この賃貸物件の検索サイトに掲載することができない、という点が非常に重要です。ほとんどの方が検索サイトもしくは不動産屋の店舗で物件を探すので、そういう人達の目にはまず入りません。同じ土俵に乗ることがまずできないということです。

検索サイトや店舗だと多くの家を借りたい人と貸したい人がいるので、マッチングが成立しやすいのですが、個人のサイトやSNSを見た人がたまたま自分の持っている家に住みたいという確立は非常に低いのです。

物理的に不可能ではありませんが、結果が伴うかどうかはまた別の話となってしまいます。オーナーさんがマンション物件が存在するエリアに多大なる影響力を持っており、または超有名ユーチューバーなどでもない限り、ご自身でサイトを作ったりSNSで集客をするなどの行動に出たとしても難しいものがあります。

SNS集客の効果

SNSは実際にやってみるとよくわかることですが、人を集めるのにはかなりの労力とコツ、そして予算が必要となります。よくネット集客はゼロ円から始めることができるという触れ込みが見られますが、最近はかなり激戦区になってきていることから予算なしに効率的な集客をすることは非常に難しく、結果的に予算倒れになってしまう可能性も考えられます。

有名人やアクセス数の多いサイトを持っている場合

ただし、有名人の場合は「その人が持っているマンション」というだけで住みたいというファンの方もいると思われますし、アクセス数の多い有名なサイトなどの場合は、サイトのファンが同じく住みたいという場合も多くあると思われますので、試す価値はあります。

結局契約書を結ぶ手間が発生する

そして仮にご自身で住みたいという方を見つけることができた場合、賃貸契約書を自分で作るか、管理会社に委託する必要があります。賃貸契約書を自分で作るのはなかなか骨が折れる作業ですし、管理会社に委託する場合は結局家賃の半月分など費用が掛かってしまいます。

このように、集客できる可能性の低さ、手間、時間などを考慮すると個人で集客することはお勧めはできないという結論になります。
やはりプロはプロということで、不動産仲介業者に集客を依頼するのが一番効率が良いでしょう。

4-5. 集客する前にできること

物件の魅力を上げることが重要

先ほど不動産物件のオーナーが集客面で孤軍奮闘することはあまり望ましくない、という部分についてご紹介をしたところですが、それでは不動産物件のオーナーが集客面で貢献をするにはどのような方法があるでしょうか。

物理的な集客ではなく、集客されて内見に来たお客様が「この物件に入居しよう!」と考えてくれるような魅力ある物件を作り上げていくのがオーナーとしての役目ということになります。

定期的なメンテナンスも効果的

具体的にご説明しますと、設備投資や定期的なメンテナンスがなされていることは入居者にとって一つ大きなメリットといえるのではないでしょうか。こういったアドバンテージがあることにより他の同じような条件の物件から頭一つ抜き出て入居者を獲得することができるケースもあります。条件が同じであれば少しでも住みやすい物件に入居者は集まるものですから。

また、定期的なメンテナンスがあるということは入居後もより良好な部屋の状態を保つことができるという安心感にもつながります。そのため入居中はずっと住んでもらえるように、という方向性でアプローチをすることも可能ですし、現在空室がある物件であれば新規入居を呼び込みやすいようにするなどの方法を取ることができます。

どういう設備が入居の決め手になるか

物件を決める際に何が決めてになっているのかデータで見ていきましょう。

参照:リクルート2017年度 賃貸契約者動向調査 (首都圏)
https://www.recruit-sumai.co.jp/press/upload/chintai_cyuosa_20180905.pdf

上記グラフの中でオーナーの努力で変えることができる部分は家賃、設備・仕様、初期費用、日当たりや風通しとなります。これらの要素で何を変えることができ、それにいくらのコストがかかり、どれくらいの効果が見込めるのか考えていくと良いでしょう。

手っ取り早く変えるなら、家賃を安くする、初期費用を安くすることです。初期費用の中で仲介手数料などはオーナーが変えることができないので敷金・礼金を安くしたり、近年ではフリーレントと言い、初月家賃を無料にするオーナーも増えています。

コスパの良い設備

では設備類では、何が決めてになるのか、具体的に見ていきましょう。

参照:リクルート2017年度 賃貸契約者動向調査 (首都圏)
https://www.recruit-sumai.co.jp/press/upload/chintai_cyuosa_20180905.pdf

こちらのグラフからはエアコン、独立洗面台、モニター付きインターフォンの人気が高いことがわかります。コスト対効果でいうと「モニター付きインターフォン」が他の設備に比べ費用が安い割に高い効果が望めると言えるでしょう。まだ導入していないオーナーとしては、コストが安く集客効果を上げれる設備として一番お勧めです。

4-6. まとめ

ワンルームマンションは物件を購入するところがゴールではありません。これはあくまでもスタートでしかないのです。ワンルームマンションの経営が始まったら、入居者集めを始めなければなりません。入居者の募集は今回ご紹介したとおりやはり仲介業者任せにした方がよろしいでしょう。

ご自身で集客をすると経費倒れになることも考えられますし、またその労力も大きな負担が予想されます。オーナーが集客面で貢献するために考えたいのは、設備投資や定期的なメンテナンスを通じて仲介業者がお客様にご案内しやすく、またお客様も「ここに入居しよう」と即決即断してくれるような物件作りといったポイントになります。

運営管理について

5-1. マンション運営に関わる様々なリスク

まず押さえておかなくてはならない!そんなリスクが、いくつかマンション運営にはありますのでこちらをご紹介しておきます。

1-1.家賃滞納リスク

ワンルームマンションの運営にまつわるリスクにも様々ありますが、一番投資家として恐れるべきなのは家賃の「滞納リスク」ではないでしょうか。

仮に賃貸契約を締結して人が住み始めたとしても、家賃の滞納があればそれは空室であることと状況的には何ら変わりません。それどころか、空室であれば次の入居者を入れることにより家賃の収入を確保することができますが、現在の入居者が家賃を滞納していると回収にも労力がかかりますし、時間もかかります。それどころか、家賃の滞納が続けば当然のことながら退去をしてもらわなければならなくなりますが、これも時間がかかるものなのです。

まずは家賃が滞納になっていることを法的に文書で入居者へ伝え、それから入居者に対して「家賃の滞納が続くようならこの期日までに退去してもらわなくてはならない」と文書通知を行うなど、法的にも退去してもらうまでに時間がかかるのです。これは空室よりも金銭的なリスクは大きいと言えます。

1-2.退去リスク

もうひとつのリスクとして考えなければならないのが、近隣住民とのトラブルによる退去リスクです。ワンルームマンションは単身者や若い学生さんなどの入居者がその主な客層になることから、場合によっては近隣の部屋の入居者さんとトラブルを起こすことがあります。特に学生街のワンルームマンションを運営していると学生による深夜の騒音トラブルなどに端を発して住民トラブルが発生することがあり、これが元で短期で入居者が退去してしまう可能性も捨てきれないというわけです。

このような状態になってしまうとせっかく入居者を苦労して集めてもすぐに退去されてしまうことから、家賃の収入が安定しない─そんな状況になってしまいます。

こうなってしまっては本末転倒、このようなリスクについてもきちんとマンション投資家は理解しておく必要があります。

1-3.家賃下落リスク

根本的なリスクの一つに、家賃の下落に関連するリスクが存在します。マンションは不動産であり建物ですから、その築年数が経過するにつれて建物自体の経年劣化などのリスクが発生します。これにより、家賃が購入時の相場よりも下落する可能性があるわけです。

また、場合によっては大学やキャンパスなどがある学生街エリアにワンルームマンション購入した際、何らかの事情によってそういった「地域のメインとなる建物や施設」が移転する可能性もあります。

いわゆる都市部にあるサテライトキャンパスなどは移転するリスクもあることから、新しい大学施設や専門学校などの近くに学生用マンションということで物件を購入するとこれらの施設移転によって入居者がつかない状況となってしまい、泣く泣く家賃を相場よりも下げなければならないケースもあるでしょう。

このような状態になってしまうとローンで物件を購入していた場合返済計画に若干の軌道修正が必要な場合もありますので注意が必要です。また、マンションの物件を購入する際にはそのエリアの将来像などをきちんと分析した上で物件購入に踏み切ることが何よりも重要といえるでしょう。

1-4.災害リスク

そして最も対策を練らなければならないリスクが災害に関するリスクです。近年でいえば2011年の東日本大震災、2016年の熊本震災、そして2018年の北海道胆振東部地震。このように日本全国どこでも大きな地震が発生することによって物件が損傷する可能性はあるわけです。もちろんそのエリアの地盤状態や災害上のリスクなどについては事前にある程度を分析をかけることも可能です。

しかし土地そのものの値段や物件の取得費用が安いという理由だけで物件を選ぼうとすると、このような災害リスクの高い土地に物件を購入してしまう可能性も否定しきれません。このようなリスクがあることもきちんと押さえておきましょう。

5-2. それぞれのリスクの防止法、リスク発生後の対処法

それでは、今回ご紹介しているようなリスクはどのように防止をすれば良いのでしょうか。

まず一番最初にお伝え致しました家賃の滞納リスクに関するリスク管理の方法をご紹介します。

2-1.家賃滞納・退去リスク

家賃の回収は何よりも投資家にとって重要なミッションであることはいうまでもありません。家賃の滞納があるということは、その月の売り上げがご商売として成り立っていないのと同じことになります。そのため、家賃の滞納リスクはしっかりと避ける必要があります。

家賃滞納リスクを回避するには、不動産会社やマンション投資をサポートしてくれる企業と契約を締結することによって、一部「オーナーとしての業務を委託する」という方法があります。

簡単に言えば、家賃保証会社などを利用することにより、家賃の滞納リスクを低減させるという方法をとることができます。

このような方法をとっておくことにより、入居者が仮に家賃を滞納してしまった場合でもマンション投資家にダメージが来ないようにリスクヘッジをすることができるというわけです。

もちろん、入居者の入居審査そのものを厳格化して厳しいものにするという方法もゼロではありません。保証人に関する審査を厳格にしたり、緊急連絡先を複数聞いておくなどで様々な対策を取ることはできなくもありませんが、入居審査が厳しい物件になればなるほど入居者の間口そのものが狭くなってしまうことは否定しきれません。特に単身者向けや若年層向けのワンルーム物件を保有する場合は入居審査を厳しくしすぎると、それが原因となって入居者がなかなかつかないという状況になることも考えられます。

マンション管理のプロである弊社をはじめとする様々な企業が入居者とマンション投資家の間に入ることにより、こういった入居審査の厳格化など入居者に「しわよせ」が行くような方法をとらなくとも家賃の滞納リスクを低減させることが可能です。

そこでこういった事態を避けるためにも、やはりマンション管理のプロに委託をすることにより適切に、そしてリスクを最大限まで抑えつつマンション経営をスマートに行うというのが良いのではないでしょうか。

なお、先ほどご紹介した近隣トラブルによる退去リスクなどについても弊社をはじめとする管理会社や管理をサポートする会社にご依頼をいただくと適切にリスク管理をご提案します。

2-2.家賃下落リスク

家賃下落リスクについては、何よりも事前の情報収集力や動向を見定める力がものを言います。そのため適切な情報を得るために、マンション管理のプロにご依頼をいただくのがこの家賃下落リスクを最大限避けるための一つの方法といえるでしょう。建物の経年劣化による家賃下落や相場の下落リスクについても、マンションの改築や様々な修繕工事を私どもが適切にご案内することにより、マンション投資家はこれらと適切に付き合っていくことが可能です。

2-3.災害リスク

災害リスクは、発生する前からある程度回避することができます。これはどういうことかと申しますと、過去の災害データ分析を行うことにより、その土地で過去どのような災害があり、そして今後どのような災害が見込まれるかというデータを試算することが可能です。

こういったデータを元に、どのエリアに物件を購入するかという判断を行うことにより、災害リスクを事前に最大限回避することも可能です。また、それらに加えて私どもまでご依頼をいただければ、物件の耐震基準や防災に関連する様々な基準を満たしているかどうかのデータ提供も可能です。こういったデータをもとに物件選びを行うことで、始めから特段の災害リスクが存在する物件を避けて購入することもできるようになります。

弊社ではこういった災害に焦点を当てた物件探しなども行なっております。お気軽にご相談ください。また、こういった災害リスクを最大限回避した物件選びを行うことが最終的に「オーナー様の物件に入居している入居者様を守ること」にもつながります。

 

5-3. より良いマンション運営をするために

今回ご紹介してきたように、ワンルームマンションの投資については様々なリスクが存在します。

「マンション物件を購入して入居者が入れば、絶対確実に家賃収入が永続する」─というのは、適切に営業・ご案内をしている不動産業者は絶対に口にいたしません。

どのような物件であれ必ずリスクは存在します。そしてそのリスクをいかに回避するか、いかにリスクを低減するかが私たち不動産のプロの仕事であり腕の見せ所というわけです。

是非、ご不安なことが多い方こそ、私どもまでご相談ください。ご安心いただけるようにひとつひとつ丁寧に対応させて頂き、オーナー様のご希望に沿う物件探しのお手伝いをさせていただきます。

5-4. まとめ

実際にご自身で購入されたワンルームマンションにうまく集客することができたとして、そこから賃貸契約を結び、人が住み始めるというところまで行くと未経験の場合はおおよそ不安になるもの。

マンションの運営には様々なリスクがつきものですから、不安に感じることは当たり前でもあり、そしてまた正しいことでもあります。どうせ不安になるならリスクを理解して、正しくそれらと付き合うようにしたいところです。大事なことはそれぞれのリスクを未然に防ぐように対応し、発生してしまった場合にもきちんと対応していくこととなります。

売却について

6-1. マンションはいつでも売れる

マンション経営でいうイグジット(出口)は非常にシンプルで売却することですね。
実際に運営している途中で誰かが住んでいる状態で売り渡すことが多いです。
賃貸物件に住んでいて、「所有者変更のお知らせ」のような手紙が来たことがある方もいるのではないでしょうか?
売却に焦点をあて、売却の手順やいかに高く売るかについてお話していきます。

 

マンション経営するということは常に売却のタイミングがあるということであり、売りに出さないということは無意識にマンション経営を続けるという意思決定をしているということでもあります。
いつでも売れるけど、売らずに何十年も運営してもいいし、いつでも売ってもいいんです。


ここを理解せずに、ずっと家賃収入で収益を上げるんだと考えてしまうと、選択の幅が狭くなりしんどくなってしまいます。
売る時に理由なんて要りません。まとまったお金が必要になった、クレーム対応がしんどい、マンションに飽きた、何でも構いません。

いつでも売れると考えることにより、マンション経営は精神的にも非常に楽になりますし、常に売るときの事を考え、物件価値が落ちないように対策も自然とできるようになります。

6-2. ワンルームマンション売却の手順

次に実際に売却する時の流れについて見ていきましょう。

2-1 不動産会社の選定

まず買い手を探す方法ですが、ほとんどの場合は不動産会社に仲介に入ってもらい買い手を探すことになります。
自分の知り合いの中で買いたい人が見つかった場合、不動産会社を通さなくてもいいですが、所有権移転の登記手続きなどご自身で調べてすることはなかなか難しく手間が掛かってしまうので司法書士などに代行してもらうのがいいでしょう。

不動産会社は好きな会社を選べます。
購入の時に仲介してくれた会社でもいいですし、別の会社でもOKということです。
不動産会社に連絡するとまずは物件の査定をしてくれます。
築年数、内装の状態や入居者の質など総合的に見てどのくらいで売れそうかの金額を教えてくれます。
もちろん査定された金額ではなく、もっと高い価格で売りに出すことも可能ですが、なかなか売れないこともあるので売り出し価格は不動産会社に任せるのがいいでしょう。

手続きはどこも同じなので、不動産会社を選ぶ基準はいかに高く売ってくれるか、に絞っていいでしょう。

該当する地域に詳しくて、且つワンルームマンションの売買実績が多い会社がお勧めです。
査定が終わり、掲載許可を出すと誰でも見れる情報として市場に物件の情報が出回ります。

2-2 問い合わせ対応

原則、問い合わせ・価格交渉・物件の見学は不動産会社の方が対応するので、売り手側としては購入希望の意思のある方が現れた時に、本当に売るかどうかの判断をします。
基本的には買い手が現れた時に断ることはほとんどないと思いますが、こういう人には買ってほしくないな、、と感じたら売却を拒否することも可能です。
不動産会社との契約によっては、拒否する権限がなく不動産会社の一任で決まることもありますので気をつけましょう。

問い合わせ対応ですが、物件について不動産会社が分からない点について質問がきた場合は不動産会社経由で連絡がくるので回答する必要があります。例えば、エアコンなどの付随する設備についてや、近隣住人との関係など様々なものがあります。
買い手にとっても高額な買い物になるので慎重になる方も多く、質問が多くなることは仕方がない部分はありますが、あまりにも質問が多い方は神経質でクレーマーになる可能性が高いため売り手としても警戒する必要があります。
売却後に細かい部分で話が違うから、一部返金を要求する方も稀にいるのです。
契約はお互いの合意で成りたつので、買い手、売り手の両方が選ぶ権利があり、その点は平等なのです。

2-3 購入者決定後の流れ

見学も終わり、いざ購入したいとなると、無条件ですぐに買える訳ではなく審査があります。
まず買い手側が購入希望者に売ってもいいかの許可を出します。
次に住宅ローンを使う場合は住宅ローンの審査に通らないといけません。

この2つが揃ってから、契約手続きに進むことができます。

契約書の作成や重要事項説明は不動産会社が対応しますので、買い手、売り手ともに記名押印するだけで大丈夫です。

契約の取り交わしをしたあとは所有権の移転登記を行います。
法務局に行き、所有権が変わったことを登録します。
こちらも書類作成など煩雑なため不動産会社に任せましょう。

登記後、約2週間経てば法務局のデータベースに反映され手続き完了となります。

以上の流れをもって買い手に所有権が移転します。

その他、売却時は税金が掛かりますが、本記事の趣旨とはずれるので省略させて頂きます。

2-4 売却後のこと

売却後は野となれ山となれ、だと楽なのですが、そうもいきません。
何もトラブルなど無ければ連絡はありませんが、不動産は常に「瑕疵」が発生する可能性があります。

瑕疵についてはこちらの記事「マンションを買う前に瑕疵(かし)を見つける3つの方法」
https://frontier-investment.jp/mantion-kashi-3/
で解説しておりますので是非ご参照ください。

瑕疵が発生するとそれについて補填しないといけない場合と補填しなくてもいい場合があります。
瑕疵担保責任という言葉を聞いたことがあるでしょうか?
瑕疵があった場合の責任の範囲は民法で定められており、瑕疵担保責任について規程があります。
新築か中古か、売り手が知っていたか知らなかったか等様々なパターンにより責任の範囲が複雑に変わります。
何にせよ責任を保証しないといけない場合は売り手側に賠償しないといけません。
もとより、瑕疵の発生を事前に防止するのが一番です。

6-3. 高くうるコツ

最後に高くうるコツについてお話しましょう。

こちらに関してはネット上に様々な記事がありますが、本質的には様々な要素の組み合わせで市場価値が決まるということを理解する必要があります。
立地、築年数、人口の変化、消費者物価指数、金利、土地の価格などあげればキリがありません。
どれも売り手側としてはコントロールできないことがほとんどです。
コントロールできる要素で最も重要なことは「タイミング」であると断言できます。

売ろうとしている物件がある地域の不動産価格を可能であれば過去50年前から遡って調べて見ましょう。
必ず上げ下げの変動があるはずです。その変動の要因を推測してみて、時には不動産のプロに確認してみることもしてみると面白いかもしれません。
その変動の要因が理解できれば、その地域において何が価格変動に影響を与えるのか分かってきます。完璧に理解できるようになるには膨大な知識と分析力が必要なため、一般的には困難です。

弊社ではその点、無料で相談できますので投資だけでなく売却について悩んだ時にお気軽にご連絡ください。
もし不断の努力をし、不動産の価格変動要因を理解することができればあなたは不動産査定のプロです笑。
不動産査定のプロになりましたら弊社は現在(2019年7月現在)採用活動も積極的にしておりますので是非ご連絡お待ちしております。

採用ページはこちら
https://frontier-investment.jp/careers/

6-4.まとめ

話がそれましたがまとめると、

・ワンルームマンションを高く売るにはタイミングが最も重要
・どのタイミングで売るか判断するかは普通の会社員では非常に困難
・不動産のプロに相談して決めたほうがいい

 

ということになります。
弊社への相談もどしどしお待ちしております!

売買タイミングについて

7-1.すでに高騰しているワンルームマンション、購入するなら「なるはや」はホント?

お客様のことを第一に考えているため正直に申し上げます。結論からあげてしまうと、ワンルームマンションの購入タイミングは今ではありません。

もちろん、全てのワンルームマンションが「今買うべきではない」ということではありません。
物件により新築・中古・立地・状態・周辺環境など様々な条件が異なります。
今買った方がいいと判断されるワンルームマンションももちろんあるということにご留意ください。実際に外国人投資家によるマンション購入数も増加傾向にあります。

確かに全国的にワンルームマンションの価格は現在、高騰しがちな上昇トレンドにあります。そのため、利回りや売却の金額など「投資」として「超短期的」にマンションの経営を考えるのであればできる限り早い段階でワンルームマンションの購入に着手した方が良いでしょう。

しかし、これは基本的にはお勧めできません。ワンルームマンションの経営は基本的に投資ではあるものの、超短期的(2,3年視点)で行うものではないからです。

またオリンピックイヤーを迎え日本の物件は全国的に高騰が始まっているため、タイミングで購入するのは株で言うところの高値づかみとほぼ変わりありません。

では今までワンルームマンションどれくらい売れてきたのかデータで見てみましょう。


参照:https://www.clearthlife.com/report/market/3853

1991年からバブル崩壊後の影響で急激に下がっていることが分かります。その後徐々に販売数は回復し始め、2000年あたりから余っている土地は売却しましょうというトレンドが国内で起きたので、土地がたくさん売られ、その売られた土地でマンションがたくさん作られました。
2008年に下がったのはリーマンショックの影響ですが、近年ではその影響は既になくなっています。


一番重要な視点としては、今現在の販売数は過去のピーク数に達していないものの、マンルームマンションの販売がされると比較的早いペースで完売になることが多いということです。
つまり、買いたいという需要に対してマンションの供給が追いついておらず価値が上がりやすくなっています。


マンションの供給が追いついていない理由は、条約の厳格化と土地の仕入れができていないという2点に集約されます。
潜在的な需要はデータで見るよりも大きい、ということを理解しておくことは非常に重要であり、今後もデータの背景を読み取ることは投資において成功の鍵とも言えますのでこの機に意識してみましょう。

ワンルームマンションの売買を仲介する会社によっては今後ますますオリンピックイヤーを迎えて物件が高騰するため、高騰の幅が小さいうちにマンション物件を購入すべきだとするケースもありますが、この対応には疑問符がつきます。

悪質な業者になると、このような甘言を用いてそもそも高上がりと言わざるを得ないような物件を、これまた高上がりと言わざるを得ないような条件で売却してこようとすることもあるでしょう。

このような売り込みには対応しないというのは、投資家としては重要なポイントとなるでしょう。当社では、このような強引な営業などは一切おこなっておりませんので、どうぞご安心いただければ幸いです。またこういった悪質な営業手法を行う業者も残念ながら東京都内をはじめ全国の大都市圏には一定数存在しますので、お気を付けいただければと思います。

7-2. 次の売り物件取得タイミングはオリンピック直後?

今すぐにでも購入を検討すべきではあるものの、高騰のピークを迎えてその後「相場が下落するタイミング」で購入をするというのも一つの方法です。
オリンピック後にマンション価格がどうなるか多くの方が気にしていると思いますが、実際に下落するかはオリンピックが終わって1年ほど経過を見ないと誰にも分りません。
ただ、弊社としては結論として下がる可能性のほうが高い物件の方が多いと判断しております。
*全ての物件ではない点をご留意ください。

原則的に、ワンルームマンションや不動産物件の価値は高値のピークを迎えた後、下落傾向にあります。また、マンション投資家が様々な理由によってピークを迎えた後物件の価値が下落しすぎる前に良いタイミングで売却しようとする動きもあり、経済の動向を見ても次の売り物件取得タイミングはオリンピック直後といってよいでしょう。

マンション価格の変動に様々な要因がありますが、ここオリンピックだけでなく金融緩和などの経済動向の影響はかなり大きいです。より大きな視点で見ていきましょう。

2019年になってからアメリカのトランプ大統領によるドルの利下げが行われました。
これは2020年のアメリカ大統領選まで行われると予想されています。


参照:https://www.jiji.com/jc/graphics?p=ve_int_america-seisakukinri

アメリカによる利下げを皮切りに世界中の通貨の利下げが進んでおり、利下げ競争が始まりました。利下げ=金融緩和となるので、市場にお金が出回り、不動産も買われやすくなるということになります。

時期的には2020年の秋口から冬と見て良さそうです。先ほども書きましたがアメリカの大統領選およびドルの利下げは2020年末まで続くという予想がされています。少なくとも、2021年までには物件の取得に踏み切りたいところです。そこから逆算していくと、オリンピックイヤーを迎える前年である2019年夏には既に物件を物色しておき、物件価格の推移を見守るというのも一つの戦略です。

また、ワンルームマンションをはじめとする不動産物件全般に言えることではありますが、欲しいと思った瞬間にすぐに購入できるものではありません。

不動産登記などのステップを考えたり金融機関からのローンの審査の結果を待つ、あるいは融資実行日を待つなど、実際に物件を取得したいと思い立ってから物件の取得登記の完了にいたるまで、数ヶ月単位でのタイムラグがどうしても発生してしまいます。

そのため、オリンピック直後から物件を見定め始めるのでは遅すぎるのです。オリンピックイヤーと呼ばれている今このくらいの時期から取得したい物件の目星をつけていく、くらいがちょうど良いというわけです。実際にマンション投資家の中でも既にオリンピック直後の動向を踏まえて行動を開始しているという声も聞かれるようになりました。

当社でもこのようなお考えからすでに物件に目星をつけ始めているマンション投資家の方からご連絡・ご相談を頂戴することが多くなっております。

そのため当社としては、オリンピック前年の今年から来年のオリンピック開催時期までに希望する物件の目星をつけておき、オリンピック終了直後から物件の取得に向けてスムーズに行動できるように準備を整えていくということをおすすめ致します。

ご購入を希望される物件や、物件相場の推移を見守りたい物件などございましたら是非当社までご相談ください。当社では、熟練のスタッフが独自の目線から物件の価格推移をお伝えすることはもちろんのこと、同じような条件でよりお客様のご希望に添えそうな物件など、ご予算やご希望に応じて様々なご提案をさせていただきます。

7-3. ワンルームマンション物件の売却タイミングは「今」!

反対に、ワンルームマンション物件を保有されている方は今が最も良い売り時の一つといってよいでしょう。投資の本懐とも呼べる、安く買い・高く売るというイグジットも見込めます。
まずは新築マンション価格の推移をみていきましょう。


参照:一般財団法人 日本不動産研究所
http://www.reinet.or.jp/wp-content/uploads/2018/09/b39b656ddb92e5fd427a2f48d05f4777.pdf

マンションは中古物件になると相場が下落する事から、物件取得時と同じ水準・あるいはそれよりも高い価格で売却することが難しいケースがほとんどです。しかしこのタイミングであれば全国的にオリンピックイヤーという機運の高まりもあることから相場が高騰しており、状況によっては物件取得時よりも高い金額で物件の売却に成功するケースもあります。

もちろんワンルームマンションの売買に習熟している業者とどれだけパートナーシップを組むことができるかという部分にもかかってきますが、少なくとも当社では、現在お持ちのワンルームマンション物件の売却を全力でサポートさせていただくことが可能です。
お手持ちのワンルームマンション物件を出来る限り早いタイミングで、そして高い値段で売却したい、そんな方は一度当社までご連絡いただければ幸いです。どんなに気軽なご相談でも構いません。是非一度ご連絡いただければ幸いです。

7-4. ワンルームマンションの売買タイミングは安い時に買い、高い時に売るが鉄則

これが出来れば苦労しない!とおっしゃる方もいらっしゃるでしょうが、とにかくワンルームマンションを投資の材料として判断するのであれば、入居者が入ったことによる利回りの他にも、直接の売買で利益を上げることができるケースも想定しておいて良いでしょう。

無論、入居者からの賃料収入のみで利益を上げることができればそれがベストですが、状況によってはなかなか入居者が入らず、ワンルームマンションの売買というスキームが必要になるケースもあります。また、新規の物件を取得される方も、新築物件を取得されるより、このようなタイミングで売りに出された物件を取得する方がトータルのコストを安く抑えることができて結果的に利回りに反映することができるケースもあります。

本記事の最初のほうで外国人投資家の日本国内マンション購入数が増えていると書きましたが、入居者の募集すらせずに値上がりを待っているケースすらあります。
全日本不動産協会での調査によると平成になってからほぼ毎年増加しています。

参照:全日本不動産協会
http://tokyo.zennichi.or.jp/wp/wp-content/uploads/2015/04/7888583871ea5ee8ff704d1c8e9cedbd.pdf

また、もちろん新築であっても、物件を購入した段階でそれは中古になってしまいますから相場がある程度下落するのは致し方のないこと。

オリンピックイヤーという景気や経済の動向の変動が大きい時期については、安く買い高く売り抜ける、ということも決して不可能ではないわけです。


ただし、これはあくまでもプロによるアシストがあってこそです。マンションの売買に習熟している私たちが、特殊なコネクションや情報網、そして熟練の経験を用いてお客様に最も大きなメリットを享受していただけるよう努力させて頂きます。マンションの売買を検討されている方は、是非一度当社までお気軽にご相談ください。

7-5.まとめ

相場については景気に左右されるので、推測はできても確実なものではありません。
また、高い時に売りたいからと言っても、突然資金が必要になり売らざるを得ないこともあります。

大事なことは、今売ればいくらぐらいになるのか、ということをある程度把握しておくことです。そうすることで、資金の計画を立てやすくなったり、マンション経営を辞めることを考えたときにいくらお金が残るのか事前に予測ができます。

事前に知っているかどうかで先を見越しやすくなるというわけです。

 

マンション経営で最も大事なことは良い物件を仕入れることです。
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良し悪しをすぐに判断して申込みの有無を決断しなければいけません。

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