サラリーマンがマンション投資で資産形成をする場合のメリットデメリット

＜目次＞
１．マンション投資で資産形成をするサラリーマンが増えている？
２．マンション投資での資産形成はどの程度可能か？
３．不動産投資が活発になっている理由
４．サラリーマンがマンション投資を行う理由
５．サラリーマンがマンション投資をするメリット
６．サラリーマンがマンション投資をするデメリット
７．まとめ

 

マンション投資にサラリーマンの参入が増え続けている

マンションの物件情報を見ているとよく分かるのですが、最近はマンション投資家の中でもまだ現役で働かれているサラリーマンの方が増えてきている傾向にあります。少し前まではサラリーマンを退職された方や定年退職をもとにマンション投資家に転身された方を多くお見かけいたしましたが、最近はまだ現役で、副業という形でマンション投資に興味を持たれるオーナー様が増えてきている印象です。

このマンション投資、投機性の高い事業や暗号資産の運用などで資産形成や資産運用を行うよりも堅実に資産形成が可能だとしてサラリーマン世代から多くの人気を最近集めるようになっています。

不動産証券化の波

マンション投資をしている人がサラリーマンなのかどうかは個人情報の関係で、データはなかなか存在しませんが、市場動向のデータを見ることにより推測することができます。
マンション投資の市場動向について、まずは国土交通上のデータを見ていきましょう。

参照：https://www.mlit.go.jp/

こちらJリートの上場銘柄数と時価同額の推移になります。
Jリートについては簡単に言うと複数の不動産を取りまとめて証券化（投資信託化）したものになります。Jリートに登録されている不動産の価値が上がればJリートの価値は上がり、それに見合った配当をもらえるということです。

「不動産投資信託（REIT）はどういう人に向いているか」というコラムにて詳しく解説しておりますのでご参考ください。
https://frontier-investment.jp/reit-personal/

上場銘柄数は2008年のリーマンショックを機に一時的に下がっておりますが2013年からは増加が続いており、リーマンショックが起きる前(41銘柄、時価総額6.8兆)と比べて約1．4倍(59銘柄、時価総額12.3兆)になっております。時価総額は約1.8倍となっております。

このJリートは多くのサラリーマンが買っており、Jリートの時価総額が大きく伸びているということは多くの会社員が買っていることを意味します。Jリートは基本的には個人（特に会社員）が対象となっており、数百万～数千万の運用が多く、一部の高所得者が大量に買いまくっているという訳ではありません。

つまり、Jリートがリーマンショック前の時価総額から約1.8倍になっているということは、それだけ参入してきているサラリーマンが増えているということを意味します。

市場規模の拡大

これだけ不動産投資が活発になっていることは不動産関連の仕事をしていないと肌感覚では分かりにくいかもしれませんが、事実、市場規模は急拡大しています。
特に以下のデータを見ると分かるようにオリンピック開催に向けて物流施設・ホテルへの投資額が2012年以降から急激に増えているということが分かります。

参照：不動産投資市場の現状について – 国土交通省
https://www.mlit.go.jp/common/001242304.pdf

Jリートの資産規模は2008年リーマンショック後の3年間ですら僅かな減少であり、着実に規模を拡大しています。オフィス不動産も着実に伸びており、都内23区内で行われている都市再開発の影響と思われます。

2020年現在でも例えば虎ノ門でビジネス向け商業ビルがいくつか大規模リニューアルの工事の真っ最中であったり、渋谷駅近くではヒカリエに負けない綺麗なビルがどんどん建っています。

資産形成は実際にはどの程度できるか？

マンション投資で実際どれくらい資産を作れるのか？という点が始める前の方にとっては知りたい内容かと思います。
マンション投資と言っても先ほどご説明したような投資信託も含まれるので、ここでは最も一般的なワンルームマンション投資をした場合と仮定しましょう。

マンション投資の計算は利回りを中心に考えると分かりやすくなります。
例えば5,000万円のマンションを購入し、利回りが10%だと年間で500万円の資産が形成されていき、運用途中で買値よりも高値で売却できればその差額が資産となります。

自分で住む用に新築マンション購入したが、周辺の都市開発などで価値が上がっていき、買ったときより高くうれる状況になったから売ることを決めた、という話は不動産業界ではよく聞く話です。
例えば5,000万円利回り５％の投資用物件を購入し、3年後に5,500万円で売却した場合は、250万円×3年間＋買値との差額500万円＝1,250万円の資産が形成できたことになります。管理会社を挟めば面倒なことはほとんどないので、十分な結果と言えるでしょう。

新築の場合は購入価格が決まっており交渉の余地がないことが多いので、その価格に対しての利回りは中古物件よりも低くなりがちです。一般的に都内だと平均４～５％です。

中古マンションの利回りは高いがリスクもある。

中古マンションだと平均６～８％ですが、稀に10％を超える物件も出てきます。
数字だけ見ると中古マンションのほうが圧倒的に良さそうに見えますが、その分リスクが高まります。

いくら物件が安くても入居者が集まらなければ家賃収入が発生しません。
高い利回りは入居者がいることが前提になっていますので、中古物件の場合はちゃんと需要のある物件かどうかを見極めることが重要になります。

また、物件の瑕疵リスクも高くなりますので、初心者よりかは玄人向けと言えるでしょう。

瑕疵については以下記事を書いておりますのでご参照ください。

マンション売却時における瑕疵担保責任の範囲

新築か中古がいいかについてはそれぞれメリットデメリットが大きいので近いうちに記事にしたいと思いますが、要は人によってどっちが向いているかという話になります。利回りだけでなく総合的にみて、自分にとって有利になるほうを選択するべきでしょう。

実際にはマンションを購入して資産形成を数年以上している人に話を聞くとイメージがわきやすいかと思います。しかし、なかなか回りにマンション投資をしている人がいないという場合は弊社にご相談頂ければ今までの実績からデータを元にどういう物件だとどれくらいの利回りで資産形成ができるのか、分かりやすくご説明できますのでお気軽に公式LINEまでご連絡ください。

不動産市場拡大の理由

データだけ見ると昭和の不動産バブルを彷彿とさせますが、一番の理由は「日銀による異次元の金融緩和」であると言えます。
現在の安倍政権になってからアベノミクスの3本目の矢として日銀による異次元の金融緩和による民間投資の活性化対策に取り組んでいます。
日銀が国債を大量に買い取り、お金を市場に流通させ、そのお金が民間銀行から個人投資家への融資になります。

2019年現在でも金融緩和は継続される予定なので、民間銀行から融資を受けやすい環境も続くと思われます。

こちらのグラフを見て頂けると日銀の国債保有率がかなりの勢いで増えていることが分かります。

参照：https://www.garbagenews.net/archives/2126503.html

詳しい保有額は日銀の公式サイトでも公開されていますのでご参考ください。
https://www.boj.or.jp/statistics/boj/other/mei/index.htm/

法の改正

また、相続税法の改正がされたことで税金対策の１つとして不動産投資をする方も増えています。
改正された部分は多くありますが、例えばこのように遺産に掛かる基礎控除が改正されています。

参照：国税庁公式サイト　https://www.nta.go.jp/

国税庁からどういった部分が改正されたのか、こちらのPDFにて公開されていますのでご参考ください。
https://www.nta.go.jp/publication/pamph/sozoku/aramashi/pdf/02.pdf

サラリーマンがマンション投資を行う理由

サラリーマンがマンション投資を行う理由にはどのようなものがあるのでしょうか？

これはまずひとえに、今後の収入のことや資産の形成のことを考えた上で、より着実に、そしてより堅実に資産を守る・あるいは築き上げるために行うというのがその大きな理由でしょう。
そして、サラリーマンは個人事業主より銀行から融資が出やすいのです。銀行は高収入で不安定な方よりも平均的でも安定的な収入がある方を好みます。
先ほど述べたように今は銀行から融資が出やすく、頭金なしのフルローンも出やすい環境になっております。

暗号資産やFXなどによって資産を形成したり資産運用しようという方もいらっしゃいますが、やはり現物である不動産に投資をした方が安心感がある、また定年退職後にオーナーや大家になれれば良い、と考える方も多く、総合的に将来のことを考えてマンション投資を行うサラリーマンの方が多いのです。

また、副業と呼び名が付いているながらもマンション投資は特段毎日決まった時間に作業を行うなどの必要がない事も人気の一つといってよいでしょう。

これがアフィリエイトやFX投資など別タイプの副業になると、サラリーマンとしての仕事を行いながら副業の方でも作業を行わなくてはならず、結局疲労が蓄積してしまうことも十分に考えられます。

そうなると長いスパンで考えればクオリティオブライフにも差し障ります。タイムイズマネーと言いますから、やはりマンション投資を行うというのがライフワークバランスからみてもちょうど良いというわけです。

また、投資人口も多いためノウハウ本やセミナー、ネット上の記事などから情報を集めやすく全くの素人の状態からでも知識をつけやすい環境になっています。

弊社もですが最近ではYOUTUBE上でセミナー動画をアップしている方も増えており、セミナーが少ない地方の方でも情報を得やすくなっております。
弊社のYOUTUBEはこちらから見れますので是非チャンネル登録もして頂けると幸いです。

https://frontier-investment.jp/youtube/

不動産業界には昔から悪徳業者がいますが、インターネットが普及したことにより詐欺情報はすぐに拡散され、業界の健全化も進んでいるので、今は本当に良い環境が整っていると言えるでしょう。

それでは、マンション投資をサラリーマンが行う場合のメリットはどのようなものがあるのかご紹介していきます。

ここではマンション投資をさらに分割して、ワンルームマンションの場合とファミリータイプのマンションに投資を行う場合の二つに分けてメリットをご紹介していきます。

ワンルーム・ファミリータイプマンション共通のメリット

・手間が掛からない

まず他の投資に比較して、契約時以外は手間があまり掛からないという点が大きいでしょう。
株や為替などは値動きの変動が激しく、頻繁に決済をすることもあるので、常に市場の動向を見ておかなければいけません。海外情勢も日本の株価・為替に大きな影響を与えるので世界中のニュースも見ないといけないとなると、会社にお勤めの場合はかなり難しいのではないでしょうか。

為替の自動売買のような手間が掛からないような方法もありますが、その点不動産は基本的には数十年と長いスパンで手間が掛からないので、大きなメリットがあると言えます。
手間が掛からないがゆえに不動産で成功した方は2物件、3物件とスケールしていく傾向があります。

・節税になる

資産運用・資産形成に興味のある方の多くは、いわゆる「租税公課」にも興味があることでしょう。
しかし、国民の多くはこの租税公課にあまり興味関心を寄せていません。これは日本人全体にいえることで、しかも昔から同じ様な風潮が続いています。
内閣府政府広報室が昭和６１年に行った調査「税金に関する世論調査」（※下図グラフ）によると、昭和６０年代・つまりバブル全盛時代から日本人はあまりこういった経済的なことに興味関心を持たないのです。

参考：「税金に関する世論調査」より
https://survey.gov-online.go.jp/s60/S61-02-60-22.html

しかし、働いて収入を得ていれば当然税金はかかります。この税金は、節税することが可能です。
そしてマンション投資は、マンションオーナーになれるばかりか、この節税を行うことも出来てしまいます。細かい計算方法などは文章で書いても伝わりづらいので省略しますが、例えば年収500万円の方であれば年間約21万円分の税金が安くなります。
無料の個別相談で詳しくお伝えすることもできますので、是非弊社までお問い合わせください。

・生命保険の代わりになる。

住宅ローンを契約中に万が一のことがあり、お亡くなりになった場合にローンがチャラになり残った家族に対して、不動産という資産を残せる仕組みがあります。
詳しくは「生命保険代わりにできる団信とは？」というコラムにて解説しておりますのでこちらもご参考ください。
https://frontier-investment.jp/hoken-danshin/

・私的年金の代わりになる

近年話題になりがちな年金ですが、老後いくらもらえるのか、何歳からもらえるのか不安な方が多いかと思います。
年金はアテにせず不動産投資で自分で年金のようなものを作ってしまおうという考え方をする方が増えています。

こちらに関しては「貯金せずに不動産投資で私的年金を作る方法」というコラムにて解説しておりますのでこちらもご参考ください。
https://frontier-investment.jp/real-estate-self-pension/

ワンルームマンションの場合

ワンルームマンションというのは単身者用のマンションのことで、部屋の面積はそこまで広くはないものの、それだけ物件の取得にかかる費用が安いというメリットがあります。

またワンルームマンションであれば、比較的チャレンジしやすい金額からマンション投資のデビューを果たすことが可能です。

そして、単身者向けのワンルームマンションを所有するということはそれだけ回転率も良いということになるわけです。回転率が良いということは、仮に退去されてしまったとしてもてまた次の入居者を見つけることが容易であるということに他なりません。

ワンルームマンションの中にはサラリーマン世代向けのものや、学生に向けたものなど様々なものがありますが、こちらもマンション投資家の意向に沿ってエリアや物件を選ぶことが可能となっています。

もちろん、学生向けのワンルームマンションを複数部屋購入して経営するということも不可能ではありません。「与信」の考え方は人それぞれですが、学生向けマンションの場合は最悪の場合親御さんがいるということで家賃保証も心配ないと考える投資家さんもいらっしゃいます。いずれにしても、部屋数が多いことから分散投資に向いている方法といえるでしょう。

ファミリーマンションの場合

ファミリーマンションの場合は単身者向けのワンルームマンションとは異なり、比較的長い期間賃借契約を締結するタイプの運用が考えられます。そのため一つの世帯に入居してもらい長く入居し続けてもらうというのが構造上は一番利益が上がるスキームとなります。

またマンションタイプの中でも比較的取得代金が高額になりがちなファミリータイプのマンションの場合、初期投資の金額も大きくなる傾向にあります。ただし、その分だけ長期的なスパンで見ればリターンも大きいという利点があるわけです。そのため、複数の物件を保有するような分散投資ではなく、いわゆる一点集中型の投資を行いたいという投資家の方にとっては、ファミリータイプのマンション投資も一つの方法として考えられるわけです。

もちろんファミリータイプのマンションの方が賃料を高めに設定することができますので、毎月入ってくる家賃収入の金額としては大きなものが予想されます。物件取得にローンなどを利用した場合は、この返済も賃料次第では早めることが可能でしょう。

また、マンション投資にかかった金額を回収した後、毎月入ってくる収入もそれだけ大きなものになることが考えられます。

そのため利回りという部分で考えるとファミリータイプの方が有利というケースもあります。比較的資金力に余裕があったり、金融機関の反応が色よいなどバックボーンがあったり、投資に本腰を据えても良いと思われているような場合には、ファミリータイプのマンションで投資デビューしてみるのも良いのではないでしょうか。

海外の投資家たちに知られることわざに
「マーケットは不確実さを嫌う」
という言葉があります。

いつ転居・退去するか分からない単身者よりも、長く住み続けてくれるファミリー向け物件を。
これはマンション投資にも当てはまるかもしれませんね。

それでは反対に、サラリーマンがマンション投資をした場合の想定されるデメリットにはどのようなものがあるでしょうか？こちらも確認していきましょう。

この他にも想定されるデメリットやご心配な部分がある場合はぜひ、弊社の担当者までお気軽にお問い合わせください。誠心誠意、そして正直に業界の裏話も交えつつ、マンション投資をした場合の想定デメリットについてお答えをさせていただきます。その上でデメリットを上回るようなメリットもご紹介させていただきますので、総合的にご判断をいただければ幸いです。

ワンルーム・ファミリータイプマンション共通のデメリット

・天災、人災の可能性

地震・洪水・津波・火事など可能性は低いですが、何十年もマンション経営をするとないとは言い切れません。むしろ万が一に備えて、対策を考えておくほうが得策でしょう。
保険に入っていても全てが補償される訳ではありません。
もしそういうことが起きても大丈夫なように資金に余裕を持たせておくか、資金が少ない方は最初は金額の安い物件にしておいたほうがいいでしょう。

・瑕疵のリスク

物件に思わぬ欠陥があることを瑕疵といいますが、瑕疵が発見されると売主にその分の請求をしたり、払ってくれない場合は揉めることもあるのでかなり面倒です。
瑕疵については新築でも中古でも発生する可能性があり、「マンションを買う前に瑕疵（かし）を見つける3つの方法」というコラムにて解説しておりますのでこちらもご参考ください。
https://frontier-investment.jp/mantion-kashi-3/

・個人情報の公開
これは忘れがちな事で、知らない方も多いのですが、不動産を購入すると法務局に登記を行います。その時に個人名も登録するのですが、登記情報は誰でも法務局に行って数百円の手数料を払えば見ることができます。住所さえ分かれば誰が不動産を所有しているか見れてしまうので、こっそりと買ったつもりが、知られたくない人に知られてしまった、ということにもなりかねません。
防ぐことはできないので登記をするときは誰からも見られる可能性を覚悟する必要があります。

・マンションの老朽化
日本におけるマンションの歴史は100年以上もなく分譲マンションが普及し始めたのは1960年です。
そのためその頃に建てられたマンションでも築60年ほどであり、老朽化問題が大きくなるのはこれからが本番と言えます。一般的にマンションの寿命＝コンクリートの寿命と言われていますが、コンクリート自体も物によっては材料が少し異なり、100年持つという人もいれば、200年持つという人もおり、ハッキリとは分かっていません。
老朽化問題については「中古マンションは築何年まで住めるのか」というコラムにて解説しておりますのでこちらもご参考ください。
https://frontier-investment.jp/chuko-mantion-chikunannen-sumu/

ワンルームマンションの場合

まずはワンルームマンションに投資をサラリーマンが行った場合のデメリットです。想定されるリスクとしてはワンルームマンションの場合、複数の部屋を購入するケースなどもあるでしょう。

そういった場合に、空室リスクというものがどうしても発生してしまいます。多くの場合は、学生街であったり単身者向けのマンションが林立しているエリアに物件を購入することでこういった空室リスクを回避することになるのですが、様々な事情によって空室リスクが発生することも考えられます。

具体的な例としては、周囲の騒音や治安の問題、その他近隣トラブルです。学生が多いマンションだと、深夜の騒音などでトラブルに発展するケースも十分に考えられます。

また、単身者向けの物件の場合、保有している物件以外のところで近隣トラブルなどが発生すると、比較的容易に退去してしまう入居者さんが発生しやすくなります。単身者なので、良くも悪くも身軽ということです。

そのため、いわゆる「もらい事故」的に空室リスクがいきなり発生するケースもあります。ローンなどで物件を取得している場合、毎月の支払額が収入を上回ってしまい、一時的にであれ赤字となるリスクも考えられます。このあたりは貯蓄や現在の資産状況から、リスクテイクをどれだけ許容できるかなど、事前に対策を練ることも可能です。

ファミリーマンションの場合

ファミリーマンションの場合、サラリーマン投資家が遭遇するマンション投資のデメリットにはどのようなものがあるでしょうか？

こちらはどちらかというとファミリータイプのマンションですから、人の入れ替わりが激しいなどの退去リスクはあまり考えなくても良いでしょう。よほどの場合には退去することも考えられますが、やはり単身者に比べるとファミリーで住んでいるということで、いきなり退去という選択肢を取るにはリスクが大きすぎるケースも多いのです。

そのため、どちらかというと長く入居してもらうことによって発生する、建物のメンテナンスや修繕周りのリスクの方を想定すべきでしょう。これらのリスクがマンション投資家に降りかかることが考えられます。

サラリーマン投資家の場合は、現役で働いている世代ですからすぐに物件の修繕などに着手することができないケースもあるでしょう。管理会社にこれらの修繕などを委託することも不可能ではありませんが、その場合にはやはり様々なコストが発生します。

また、ファミリーの入居者との関係性構築という部分を考えても、ファミリー物件を保有しているオーナーは何かとやるべきことが多く、完全なる「ほったらかし」というのは会社が間に入っていたとしても難しいものです。

まだ、ファミリータイプのマンション投資の場合、一ヶ月あたりに入ってくる家賃収入がワンルームタイプの物件に比べて高くなる傾向にあります。これは賃料設定が成せることなのですが、この場合税務申告等が煩雑になる恐れがあります。

その他、勤務先にこれだけの収入が毎月家賃収入で入ってきているのか？と問いただされるケースも想定されます。問いただされても全く問題がなければそれまでですが、副業禁止規定があったり、副業を必ずしも歓迎しない文化や風土のある勤務先の場合、副業で稼ぎすぎていることによって何かしら人間関係的なトラブルが発生する可能性もあります。サラリーマン投資家の場合、こういった部分のリスクマネージメントができていなければデメリットに直結する恐れがあります。

もちろん副業OKな企業風土で、更に周りの人材もマンション投資やその他の方法で資産形成や資産運用に勤しんでいるという環境であればこれほど良い投資の方法はないといっても決して過言ではありません。ファミリータイプのマンションを保有していることにより「揺るぎない資産」を保有しているという安心感にもつながります。

今回はサラリーマンがマンション投資で資産形成をすることにおけるメリットとデメリットを、ワンルームマンションとファミリータイプのマンションの二つの観点からご紹介してきました。デメリットについてはリスクと言い換えることもできますが、これらはほとんどリスクマネジメントによって回避することも不可能ではありません。

投資を始める前にどの程度の資産形成が見込めるのか、どういうメリット・デメリットがあるかを把握し、自分の今の状況を考え、投資に踏み切るかどうか判断することが重要です。

マンション投資におけるこれらのリスクマネジメントや細かい業務の自動化などについては是非弊社まで一度ご相談下さい。弊社の担当者が喜んで、マンション投資家デビューを応援させていただきます。