株式会社フロンティア・インベストメント

王道のワンルームマンション経営手法-全体像編-

不動産投資といえば、物件を購入して貸し出すことによって収益を上げる投資です。

そしてその不動産投資の王道といえばやはり「ワンルームマンション」の経営ではないでしょうか。今回からいくつかの記事に分けてマンションを経営する際に「実際にどう経営していくのか」という「マンション経営のABC」をご紹介していきます。

ここでは奇抜な方法や特殊な技法ではなく、王道の方法をまずはご紹介していきますのでぜひ基本という形でご覧いただければ幸いです。

<目次>
1.マンション経営の全体像を理解する必要性について
2.物件購入決定後の流れ
3.物件購入完了後の流れ
4.物件売却の流れ
5.
まとめ
 

1. マンション経営の全体像を理解する必要性について

そもそも、マンション経営とはどのようなことを指すのでしょうか?マンションを経営すると聞くとまるで一棟まるごと物件を保有するようなイメージがありますが、最近はそうでもありません。マンションを第三者に賃貸することで長期的に安定収入を得ることができるマンション経営ですが、実は「部屋ごとに」購入することもできます。また住宅ローンを利用することにより、キャッシュで物件を購入することができないような資金状況でも問題なく物件取得が可能ということもあります。
詳しい内容につきましては、マンション経営とは?というブログ記事にて詳しく解説していますので、こちらも合わせてご覧いただければ今後のご理解がスムーズになることでしょう。

マンション経営とは


まずは、マンション投資において、そしてマンション経営において「全体像」を理解する必要性について解説します。
マンション経営と一口にいってしまうと、何もやることがないように感じられます。しかし現実はそうでもありません。やはりマンション経営となると経営先の物件を選定するところからスタートしなければなりませんし、その他にもやらなければならない事は山積みです。

簡単にマンション経営において必要なことを洗い出してみましょう。
ワンルームマンション経営において必要なこととしては、まず売買契約を結ぶ必要があります。そしてワンルームマンションの売買契約を結ぶ際に必要となるのが住宅ローンの契約です。
一戸建ての住宅又はご本人様の居住用の物件を購入されたことがある方ならご存知かと思いますが、住宅ローンには審査があり、この審査を通過するためにも一定の時間がかかります。
また用意しなければならない書類も多いなど、ワンルームマンションの物件を一つ購入するにもやらなければならない事は山積みです。

住宅ローンの審査に通過し、売買契約を完了すると、お次は集客です。せっかくワンルームマンションの物件を取得してオーナーとなったわけですから、入居してくれるいわば「お客さん」を見つけてこなければならないわけです。この集客に関しても、やるべきことはたくさんあります。

そしてワンルームマンションの経営は投資ですから、投資には当然EXITというものが存在してもよいわけです。ワンルームマンション経営のイグジットはどこか?それは売却です。ワンルームマンションを様々な事情で、あるいは売り抜けるといった目的で売却する際には売却タイミングを適切に見極め、1円でも高くワンルームマンション物件を売却していくのが良いでしょう。

さらに物件の売却ということになれば当然ですが、物件を購入する際とほぼ同様の手続きが発生します。不動産の売買契約に習熟しているということでない限りは、売却時にも購入時と同様に様々な手続きを踏む必要があります。そもそも、ワンルームマンション物件の「買い手」を探すというのも必要なことになるでしょう。
また実際に経営をする際には住宅ローンのことやメンテナンスのことなど、様々な内容を理解しておかなければ、一つ問題が発生した際に一つ「つまずいてしまう」こともあるでしょう。

何事も「失敗は成功の母」という考え方がありますが、マンション投資においては、やはり失敗や「知らなかった!」という状況は避けるに越したことはありません。特に金銭が絡むことでもありますし、大切なご自身の資産を守る目的でも、やはりマンション投資に関する知識はつけておくに越したことはありません。そして、マンション投資の中でもワンルームマンションの経営手法は、ある程度の知識を身に付けることで容易に、そしてスムーズに事を進めることができるようになります。

このような部分を考えていくと、やはりマンション投資やマンション経営を行う際には、まず全体像を理解してどのようなスキームで物事が進んでいくのかを理解する必要があるというわけです。

2. マンション購入決定後の流れ

投資を行う物件を選定して購入を決定した後は、まずはそのマンションの物件において売買契約を締結する必要があります。売買契約は原則としてその物件の所有者と投資家本人、さらにそれを仲介する業者の三者が協力しながら行うことになります。

多くの場合は仲介業者が存在するため仲介業者が細かい手続きなどを行いますが、どうしても購入者本人がやらなければならないスキームもありますので、このあたりについては理解をしておく必要があるでしょう。
物件や不動産の売買の際には土地や建物の登記情報の変更という手間がかかります。多くの場合は仲介業者が全てアテンドしてくれるものの、一般的には司法書士と呼ばれる士業の先生による登記手続きも必要となることから、所有者と投資家本人、そして仲介業者に加えて司法書士なども介在することが考えられます。
このように、ワンルームマンションの購入の際には多くの人の協力を必要としますので、それぞれ登場人物別にどのような人物が必要なのかについても押さえておくとよいでしょう。

このほか、ワンルームマンションを購入する際の売買契約には様々なルールややらなくてはならないこと、そして覚えておくべきことがありますが、ここではスペースの都合上割愛させて頂きます。その代わり、
売買契約に関連した詳しい内容については、当ブログのコラム記事「ワンルームマンション経営手法ー売買契約編ー」でも詳しくご紹介していますので、詳しい内容はこちらをご覧ください。

王道のワンルームマンション経営手法-売買契約編-

なお、マンションの購入や物件取得には一般的に不動産投資物件用の住宅ローンを利用します。この不動産物件用の住宅ローンは、仮審査と本審査の二段階での審査が必要となります。
一般的には仮審査の申込みを行い、仮審査でOKが出てからいよいよ正式申込と本審査に移行します。仮審査の段階で、問題なくローンの契約が実行できるかどうか申込者の属性や申込時の年齢、そして収入状況、その他物件の担保価値などをもとに審査が行われます。カードローンやクレジットカードの審査とはまた違った尺度で算定が行われますので、結果判明まで数日程度時間がかかります。
仮審査に通過できなければ、再び仮審査の申し込みを行うことができる金融機関探しからスタートしなければなりません。

また売買契約の締結の後には、代金の支払いがあります。
代金の支払いにおいては100%自己資金のキャッシュで購入する方法と、銀行などから借り入れを受け、その借入をもとに支払を行う方法などがありますが、こちらも詳細については仲介業者などに都度確認を取りながら進めると良いでしょう。

多くの場合は、投資用物件の取得費用という形で金融機関から借入を受けることとなります。居住用物件の住宅ローンと、投資用不動産物件の住宅ローンはその詳細や審査のスキーム、その他様々な部分で違いがあります。
自己資金ではなく銀行や金融機関からの借入によって支払いを実行する場合には、融資実行日などの細かい日程調整も投資家本人が事前に行っておくと、スムーズです。
融資実行日と実際の売買契約締結日に差があるとその場で売買契約を完了できないこともありますので注意が必要です。

代金の支払いが終わるといよいよ購入決定となりますが、その際には法務局での所有権移転登記などが必要となります。ここで先程ご紹介したような司法書士が登場します。
司法書士の協力は仲介業者から紹介を受けられるケースもありますが、知り合いの司法書士などがいる場合は事前に司法書士のスケジュール確認なども行なっておきましょう。最終的にすべての登記や契約が終了すると、最後に各種保険の加入などを確認して取引完了となります。


このように住宅ローンについてもいろいろと情報収集をしておかなければならないところですが、ここでは何かと日々ご多用のマンション投資家の方のために、住宅ローンについて「居住用住宅ローンと投資用住宅ローンの違い」や「住宅ローンのそもそもの審査の厳しさ」などについて解説した記事をまとめております。
こちらの記事の中では、「固定金利と変動金利制、どちらがよろしいか?」などの具体的な内容についても解説をしておりますので是非ご覧ください。


3. マンション購入完了後の流れ

物件の購入完了後は、せっかく投資した物件ですから速やかに人に入居してもらうと良いでしょう。賃貸仲介会社に依頼をして店頭やウェブなどで物件の募集を行い、入居者を募ります。
ほとんどのケースでは、物件を取得しただけでは入居者を募ることはできません。よほどの一等地であっても、物件を取得しただけで放っておいても入居者からの依頼が殺到するということはほとんどありませんので、この辺りは認識しておく必要があるでしょう。どのような形であれ、集客活動は必要になると心得ておきます。

ワンルームマンションの経営においては、集客というスキームも大変重要となります。
管理会社に全てを任せるという方法もありますが、マンション投資家自身が集客活動に精を出すことにより、集客にかかる手数料などを削減することも決して不可能ではありません。
最近は、様々な方法で集客を行うことも可能です。ただし、初めてのワンルームマンション運営であれば入居者によるトラブルが発生するケースもあり、場合によっては投資家の貴重な時間がそれらの問題の対策のために割かれるリスクもあります。

このあたりのことも含めて、経営の年数が浅い場合には、集客について管理会社や賃貸仲介会社にサポートを求めたほうがよろしいでしょう。
この辺りの情報については、別途コラム記事としてご用意をしておりますので詳細は下記の記事をご覧ください。
王道のワンルームマンション経営手法-集客編-

ちなみに、マンションの集客を管理会社などに任せた場合、多くの場合は2週間以内に入居の申込みが入り始めます。また、長くとも1か月から2か月以内には入居が決まるケースがほとんどで、いわゆる90日以上の空室というのはそこまで多くありません。

さて、無事に入居者が現れた後は、一般的な大家としての業務を行うことになります。賃貸仲介会社が大家の業務を代行してくれるケースもありますが、せっかくの投資物件ですから自身で管理をするというのも良いでしょう。
また、トラブル対応や定期的な修繕についてもオーナーたる投資家の責任となりますので、この辺りも住人からの相談などをもとに行うようにしましょう。また、物件を所有しているということは固定資産税の支払いも義務として生じますのでこちらも対応が必要です。必要に応じて税理士などに依頼をしておくとよいでしょう。

常日頃から考えておかなくてはならない、マンション経営やマンション運営に関わる様々なリスク、そしてそれぞれの想定されるリスクを防止する方法や「万が一リスクが発生してしまった場合」の対処法などについても、ある程度管理会社任せではなく投資家本人が押さえておく必要があります。

マンションに住んでいるのは人間ですから、当然人間が住んでいるとなるとさまざまなことが日々起こる可能性が出てくるわけです。
そして、ここからがマンション経営の醍醐味だと思っていらっしゃる方も多いのですが、住民の方々とのやり取りやコミュニケーションなども取らなくてはならないケースも見られます。


大家さんやオーナーさんの業務を代行してくれる会社があるケースがほとんどではあるものの、やはり責任者である大家さんに直接連絡をしてくる入居者の方もいたりしますので、常日頃から連絡については注意深く観察しておくようにしましょう。

ちなみに入居者からオーナーへ直接入ってくる連絡内容としては、近隣住民とのやり取りに関する内容や、入居した物件の設備故障などが多く挙げられます。またごく稀に野良猫など動物関係の苦情が入ることもありますが、多くの場合は、管理会社に対応を依頼することも可能です。


この辺りのことについては、ワンルームマンションオーナー同士のネットワークで勉強会に参加するという方法もお勧めですが、特にここでは重要なポイントについてブログ記事にしております。王道のワンルームマンション経営手法シリーズの中の運営管理編という記事をご覧いただければ、ご自身が運営されるワンルームマンション物件においてどのようなリスクがあるか、そしてどのような形でリスクに対処していけばよいか、ということをご理解いただけるのではないでしょうか。ブログ記事につきましてはこちらからご覧ください。

王道のワンルームマンション経営手法-運営管理編-

4. マンション売却の流れ

また、投資物件として購入した不動産物件はそのままオーナーの変更という形で売却をすることも可能です。何らかの理由で物件を手放す必要が出た際などは投資物件を売りに出すこともできると覚えておきましょう。これにより資産を速やかに現金化することができますので、必要な際には選択肢の一つとして覚えておくと良いですね。

マンション売却については、物件の購入費用として物件を売却するという選択肢を取ることもできますし、万が一ご自身の経済状況に著しい変化が現れた際、いわゆる「転ばぬ先の杖」のような形で資金化できる安全な資産として現金化することも不可能ではありません。
ただし、物件を売却する際には、タイミングとまた売却の際の流れについてもよく理解をしておく必要がありそうです。マンションの物件はいわば相場が変動する「ナマ物」でもあります。

例えば、マンションの物件価格が高騰しているタイミングであれば、ワンルームマンションの物件を売却することによって予想よりも多く売上を出すことも可能でしょう。そして反対に、全体的に不動産の物件価格が下落傾向にある際に、勢い余ってワンルームマンションの物件売却を強行してしまうと、予想していたよりもはるかに少ない金額で売買契約が成立してしまうリスクもあります。
このようなリスクを防ぐ・あるいは回避する目的で、ワンルームマンションの売却タイミングについては熟知しておく必要が投資家にもありそうです。この辺りのことにつきましては、王道のワンルームマンション経営手法シリーズのコラムのうち、ワンルームマンション売却タイミング編ということで記事にしておりますので、詳細はこちらをご覧ください。

王道のワンルームマンション経営手法-売買タイミング編-

ちなみにワンルームマンションの物件を売却する場合の細いスキームや、投資家がやらなければならないことなどについては、同じくワンルームマンションの経営手法シリーズのうち、売却編ということでまとめております。こちらも合わせてご覧頂けると、より理解がスムーズになるでしょう。

王道のワンルームマンション経営手法-売却編-

なお、中古マンションは築年数別に市場での人気が異なります。物件が古いからと言って売却が難しいということではなく、物件の築年別に所有者の変動を見てみると興味深い事実もいくつかわかってきます。以下のグラフをご参考ください。

中古マンションの築年数別売買成立数

参照:みずほ信託銀行不動産マーケットレポート 20165月版

http://www.tmri.co.jp/report_market/pdf/market_report1605.pdf

5. まとめ

ここでは、マンションの購入を意思決定した後の内容をご紹介してきましたがある物件選定のコツや購入に至る前の部分については別コラムで掲載しておりますのでこちらも併せてご参照ください。

ちなみに、マンション経営というと今回ご紹介したように購入の段階から様々なやるべきことが発生いたします。この辺りを面倒だと感じる投資家の方もいらっしゃることでしょうも。

その場合は弊社が一貫して様々な業務を代行させていただくことも可能ですので、まずは一度ご相談を頂ければ幸いです!

マンション経営で最も大事なことは良い物件を仕入れることです。
良い物件を仕入れるには常に最新情報を手に入れ、新しい物件情報を見たときに
良し悪しをすぐに判断して申込みの有無を決断しなければいけません。

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