株式会社フロンティア・インベストメント

マンション経営は儲かることが全てではない

マンション経営を始めるきっかけは色々あると思いますが、やはり結局は「儲かりたいから」という理由が一番多いでしょう。
しかし、利益以外にも様々な側面があることを知って頂きたく、今回コラムを書かせて頂きました。
儲け以外のことの理解を深めておくことで、マンション経営の全体像を把握しやすくなります。
是非ご一読ください。

<目次>
1.マンション経営での儲けとは
2.儲かることが全てではない4つの理由
3.まとめ
 

1. マンション経営での儲けとは

まず前提を書かせて頂きます。
マンション経営での儲けは、簡潔にまとめると賃貸収入と物件売却益になります。
用語を使うと賃貸収入がインカムゲイン、物件売却益がキャピタルゲインになります。
特殊な例でいうと、駅に近いマンションの場合は看板などを設置することで広告費も収入として見込めますが、ほとんどの場合は設置できないと考えていいでしょう。

計算式で説明すると、単純に以下になります。

利益(儲け)=売上-経費

よく不動産サイトに載っている「利回り」というのは投資額に対して、どの1年で何%返ってくるか、という意味です。
例えば、4,000万円投資して、1年で400万円の利益が残れば利回りは10%になります。
利益10%が10年続けば投資額が全て回収できて、不動産として資産が残るので非常に高い利回りということが分かります。

このように高い利益率を維持できるマンションを皆さん狙うので、良い物件は取り合いになります。
「儲け」だけでなく、他の側面も理解した上で物件の選定をすると、総合的に考えて自分にとって良いマンションを見つけやすくなりますので事項から説明していきます。

2. 儲かることが全てではない4つの理由

儲かることが全てではない理由1 分散投資になる

普段はあまり意識しないかもしれませんが、現金が絶対に安全だと認識されている国は多くありません。
全ての資産を現金として持っているよりも、一部でも不動産として持っておくことでリスク分散が可能です。こういった観点だと利益のこと以前に不動産を持っているというだけで、持っていない人と比べると資産保全で一歩先にいると言えます。

日本では現金信仰が強く、預金が多ければ安全だと考えている方が多いのですが、他国ではハイパーインフレといって自国通貨の価値が紙くず同然になる現象が実際に起きています。近年の事例だとベネズエラやジンバブエで起きていて世界的な話題にもなっています。
ハイパーインフレになると以下のように価値が100万分の1などになるので、文字通り紙くずになり、何も買えなくなり、国中で混乱が生じます。


参照:https://style.nikkei.com/article/DGXMZO35219480R10C18A9000000/

日本ではそんなこと起きないだろうとたかをくくっている方が大半だと思いますが、ハイパーインフレになる可能性は度々有識者同士で議論されています。また、ハイパーインフレではないですが、戦後まもなく1946年に預金封鎖が実施されています。

現在の価値でいうと約10万円分しか毎月下ろせないように政府が緊急令を出し、下ろせなかった預金は没収された事実があります。不動産などの資産にもその当時、課税はされましたが、現金はほぼ没収されたのに対し、不動産を持っている人は資産を残せています。

預金封鎖は国民にはもちろん事前に分からないように突然発表されるので、予測することはできません。
政府が返済しなければいけない国債は毎年金額が膨れ上がっているので、預金封鎖の可能性はあると考えておいたほうがいいでしょう。

こういったことを見越して、資金に余裕のある投資家は海外の不動産を購入している方もいます。
分散投資という観点で考えると利益率よりも、物件がどういう構造で建てられているか、この先何十年と長持ちしそうか等の重要性も理解しやすいでしょう。

マンションの耐久性問題については以下記事で触れさせて頂いておりますのでご参照ください。

中古マンションは築何年まで売れるのか
https://frontier-investment.jp/chuko-mantion-chikunannen-uru/

儲かることが全てではない理由2 生命保険や私的年金の代わりになる

社会人になると生命保険のことについて考える機会が増えてくるかと思いますが、毎月固定で費用が掛かるため、なかなか決断できない方も多いかと思います。
マンションを購入する時に、団信に入ることができるのですが、それが実質生命保険代わりになるので、生命保険には加入する費用を節約できるという方も多いです。

生命保険は生命保険文化センターの調べによると平成30年時点で1世帯平均38.2万円を年間で支払っていますので、この金額を節約できると考えると大きなメリットになるでしょう。

参照:生命保険文化センター 平成30年度 生命保険に関する全国実態調査〈速報版〉
https://www.jili.or.jp/press/2018/pdf/h30_zenkoku.pdf

団信については以前記事を書かせて頂きましたので以下も是非ご覧ください。

生命保険代わりにできる団信とは?
https://frontier-investment.jp/hoken-danshin/

一言でまとめると、癌や死亡の際に住宅ローンがチャラになるので、残った家族に資産を残せるということになります。

また、実質年金のような収入を作ることを私的年金と言いますが、長期的に運用できるマンション経営であればそれも可能です。
こちらも以前記事にさせて頂きましたので是非ご覧ください。

貯金せずに不動産投資で私的年金を作る方法
https://frontier-investment.jp/real-estate-self-pension/

儲かることが全てではない理由3 節税になる

節税に関しては2種類あります。
所得税と相続税です。

所得税に関してですが、マンション経営をすることによって個人の確定申告をする際に様々なものを経費として申請しやすくなります。
マンション経営で使ったものは全て経費として計上できるので所得税の対象となる金額が下がるということになります。
このあたりの節税方法は弊社も得意ですので是非LINE@などから予約をして無料相談にお越しください。

マンション経営に掛かる経費については以下2つの記事に詳しくまとめていますので、どのようなものが経費として計上できるのかご参考ください。

王道のワンルームマンション経営手法-初期費用編-
https://frontier-investment.jp/odo-mansion-manegement-housing-loan/


マンション経営に掛かる5つのコスト
https://frontier-investment.jp/mantion-5cost/

相続税に関してはどの程度の節税になるのか、ケースバイケースで複雑なため計算方法は割愛しますが、物件価格が高いほど節税できる額が大きくなります。

もし年齢的に家族への相続を考える時に、現金が多い場合は事前に不動産を購入しておいたほうが残った家族へかかる相続税が節約できます。
60代以降で今から新築マンション経営に意気込む方は少ないかと思いますが、相続税のことを知っておくと選択肢として考えることができるという訳です。

儲かることが全てではない理由4 1円も儲からない可能性や様々なリスクも十分ある

マンション経営の良い側面ばかりをお伝えしましたがもちろん悪い側面もあります。
不動産購入から登記まで大変な手続きを終えて、住宅ローンを組んでも利益が出るどころか赤字になる可能性も十分あります。

不動産自体も販売会社もピンキリです。高い利回りに釣られると、誰しも失敗するリスクに目を瞑りがちになってしまうので、赤字なるリスクを忘れないようにしなければいけません。
仮に35年ローンを組んで、実際に運営してみて利益が0もしくは赤字の物件だった場合、気軽にキャンセルはできませんので、35年間返済を続けるだけで利益なしと考えるとぞっとしますね。収入が平均的な会社員の場合は、更なる投資や住宅ローンは難しいでしょうから、そうなった時点で生涯投資ができない可能性すらあります。
儲けるつもりが、35年間利益なしで物件のリスクだけ背負ってる、なんてことにならないように赤字リスクも十分に考えなければいけません。

また、利益がでないこと以外にも、マンションの借主(住人)が近隣に迷惑を掛けたり、物件内で事件を起こしたりする人的なリスクや地震、洪水などの天災リスクもあります。
こういうことが起きると、損害面は保険で何とかなることが多いですが、手続きの手間や精神的な不安で疲れてしまうこともあるでしょう。

売却しない限りは基本的には数十年続けるものになりますので、悪いことが何も起こらないほうが不思議だと考えていいでしょう。その時に事前に気持ちの準備ができていると焦らずに冷静に対応しやすいので、何か起こるものと考えておくことをお勧めします。

マンション経営は簡単に辞めることができないからこそ、様々なリスク面を考えておく必要があります。ネガティブに考えればいいということではなく、事前にリスク面を知っておくことで何か起きたときに適切な対応ができるという訳です。

3. まとめ

マンション経営を始めるきっかけは人それぞれです。

資産に余裕があり不動産投資を始めたい、
マンション経営で安定的な収入源を作りたい、
節税や保険面でのメリットを享受したい、
マンションを持っていることで権威を持ちたい、等々。

ですがやはり、「儲け」を中心に考えてしまうと失敗する可能性が高くなりますし、自分にとっての良い物件にも出会いにくくなります。

このように分散投資、節税、保険、リスクについて見直してみると総合的に考えて自分にとって良い物件に出会いやすくなります。
万人受けしそうな売り文句のマンションが自分にとって最高な物件とは限りません。

マンション経営では儲けることだけではなく、総合的にみて投資をすると結果的に儲けだけでなく、QOLの向上にも繋がりやすくなるでしょう。
弊社ではマンション経営をする投資家の皆さん全員に幸せになってほしいと願ってやみません。
マンション経営で悩まれていましたら些細なことでもLINEで相談ができますので、以下からご連絡頂けると幸いです。

マンション経営で最も大事なことは良い物件を仕入れることです。
良い物件を仕入れるには常に最新情報を手に入れ、新しい物件情報を見たときに
良し悪しをすぐに判断して申込みの有無を決断しなければいけません。

そのために弊社LINE@では以下4つのことができます。

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