アフターコロナにおける物件立地の見極め方

＜目次＞
１．物件立地の選び方の基本
１ー１．開発の有無
１ー２．周辺物件の空き状況
１ー３．周辺環境
２．アフターコロナにおける物件立地の考え方

商業ビルの建設や道路の整備など開発が続いているエリアに関しては、今後利便性向上が見込め、人口の増加が期待できます。 そもそも開発があるということは人口増加を見込んでいるということでもあります。

周辺環境がよくなると家賃が上がっていくように、不動産の価値が高まっていきます。 そのエリアが今後、どれくらい開発されていくかは地元不動産に聞くのが一番いいでしょう。まだ世の中に出回っていない数年先の情報を持っていることもあります。 実際、私も新宿の再開発の情報が公開される数年前にその情報を知っていました。 そういった情報を手に入れることができれば、立地の選定でかなり有利に進めることができるでしょう。

次に競合となる物件の状況を確認しましょう。 自分で投資しようと思っているタイプと似たタイプの物件でどのくらい空きが出ているのか、賃料の相場、集客具合を調べましょう。 これはネット上でも調べることができます。 客のフリをして、見学にいくのも情報収集の手段としては有効です。

この段階で、意外と空きが多かったり、値下げ競争が起きていそうな雰囲気があれば集客力の弱い立地の可能性があります。 居住用だけでなく、テナント用の物件も調べてみましょう。 テナント用の物件が埋まっていると、自然と居住用の物件も埋まりやすくなります。

周辺環境は考えればキリがないですが、スーパー、コンビニ、病院、学校などの施設が充実しているかどうかです。 自分が住むと考えてみると、こういった周辺施設は必ず調べるはずです。

他には、交通量の多さ、騒音、治安の良さなどもあります。 エリアによっては住人の年代が偏っていることもあります。 そのため、周辺環境は集客力に直結します。

新型コロナウイルスが社会に与えた影響はとても幅広く様々な分野に及びますが、不動産投資という観点でいうと仕事を在宅でする人が増えたという点が一番大きいでしょう。

感染拡大防止のために政府としても在宅でリモートワークを推奨しており、これをきっかけに企業のリモートワーク導入が一気に進みました。2020年３月頃からリモートワークをする方が急増し、約4か月が経とうとしています。

この3ヶ月間で多くの方が初めてリモートワークを経験し、結果として働き方改革が飛躍的に進むことになりました。2020年6月からは緊急事態宣言も解除され、リモートワークを解消する企業が増えてきましたが、一部リモートワークを継続する企業もあります。

会社員としての心境も様々で会社に戻れて純粋に嬉しい方もいれば、リモートワークの快適さに慣れてしまい本当は出社したくない、という方も多く見受けられます。以下のように実際にそのような調査もいくつか出ています。

参照：https://japan.cnet.com/article/35154190/

このようにリモートワークに慣れた方が増えた影響により、「都心部に住む必要はないんじゃないか」「家族との時間も大切にしたい」等という議論が活発になってきました。もしこの考え方が一般的になると住居用としての物件の都心部の需要は減り、郊外や地方の物件の需要が増えることになります。

また、ツイッター社など一部の企業では今回を機に希望者に対してはずっとリモートワークで働くことが可能となっています。新型コロナウイルスが年内に収束する可能性は低く、今後２～５年間続くと仮定すると、住居を郊外や地方にする考えの方が増えていくと予想されます。

こういう議論の例として、YOUTUBEで経営とまちづくりを専門とする木下斉さんとホリエモンの対談が公開されているので以下ご参照ください。

先が読めない状況のため、どのほとんど影響しない可能性もありますし、大きく変わっていく可能性も秘めています。今後注目すべき点としては、新宿、渋谷、六本木から電車で15分圏内の超都心部に住んでいる方が郊外や地方に実際に引っ越すのか、もしくは電車で1時間前後かけて出勤している方がより郊外や地方に引っ越すのかという点です。

超都心部はビジネスマンが集まっていて需要に変化がないということであれば、投資用不動産としては良い立地に変わりはないということになります。

2020年が終わる頃にはどの程度リモートワークが普及し、住居として地方が選ばれていくのか、超都心部にも影響があるのかデータが出てくるかと思います。この動向に注目しておくことで、この傾向をできるだけ早くしり、物件の売買に役立てることができればマンション投資の成功確率はぐっと上がるでしょう。